Inopposabilité de la cession de bail non signifiée au bailleur
Le bailleur doit être informé par le locataire d’un changement de société locataire. Les groupes d’exploitants en résidence de tourisme et résidences étudiantes, comme le GROUPE PIERRE ET VACANCES omettent souvent cette formalité primordiale. En effet, le bailleur a accepté un locataire et non n’importe quel autre société qu’il ne connaît pas forcément. Cette règle est protectrice des droits et intérêts des propriétaires de locaux commerciaux.
L’article 1690 du code civil dispose :
« Le cessionnaire n’est saisi à l’égard des tiers que par la signification du transport faite au débiteur.
Néanmoins, le cessionnaire peut être également saisi par l’acceptation du transport faite par le débiteur dans un acte authentique. »
L’article 1690 du code civil ne vise que l’acceptation dans un acte authentique, mais, en pratique elle intervient souvent dans un acte sous seing privé, ce qui est admis par la jurisprudence, la cession ainsi acceptée par le bailleur lui étant alors opposable.
A contrario, à défaut de respect des formalités exigées par l’article 1690 du code civil, la simple connaissance de la cession de créance par le débiteur ne suffit pas à la lui rendre opposable. C’est par exemple le cas d’une notification par lettre recommandée : Cass. 1er civ., 22 mars 2012, n°11-15.151 : Bull. civ. I, n°60. Note sous article 1690 du code civil, 13) Lettre recommandée. Inopposabilité de la cession, code civil Litec, 2022, p. 1437
La doctrine rappelle la nécessité de la signification de la cession au bailleur :
« Signification de la cession au bailleur.
Il est nécessaire de signifier la cession au bailleur, conformément aux dispositions de l’article 1690 du code civil, son omission pouvant être lourde de conséquence. À défaut la cession est inopposable au bailleur, ce qui emporte un effet radical, notamment au moment d’un renouvellement éventuel du bail. Le bailleur peut invoquer l’inopposabilité de la cession. »
« N’ayant aucun lien de droit avec les cessionnaires, le bailleur n’est pas tenu de lui accorder le renouvellement ou de lui payer une indemnité d’éviction. »
Guide des baux commerciaux 22/23, Lexis Nexis, p. 249
À titre d’illustration, un jugement du 18 mai 2021 du tribunal judiciaire d’Albertville confirme cette absence d’acquiescement par la simple perception des loyers en matière de résidence de tourisme (Belambra) :
« la cession de fonds de commerce comportant le droit au bail … n’est pas opposable … (le preneur exploitant de la résidence de tourisme) n’ont pas la qualité pour solliciter le renouvellement du contrat conclu … les demandes … sont irrecevables. »
(Jugement du 18 mai 2021 du tribunal judiciaire d’Albertville)
L’encaissement des loyers ne vaut pas acquiescement
Le seul encaissement des loyers sans autre manifestation d’acquiescement ne suffit pas à rapporter la preuve de l’acceptation du bailleur (CA Paris, ch. 5-3, 6 janvier 2017, n°14/23530)
Un jugement du 18 mai 2021 du tribunal judiciaire d’Albertville confirme cette absence d’acquiescement par la simple perception des loyers en matière de résidence de tourisme (Belambra) :
« Cette lettre n’aurait été d’aucun effet sur l’opposabilité de la cession. »
« les paiements … ne serait en tout état de cause pas suffisants à établir un lien contractuel … dès lors qu’un tiers peut parfaitement effectuer un paiement en lieu et place du débiteur sans qu’on soit en présence d’une cession de contrat. »
« la cession de fonds de commerce comportant le droit au bail … n’est pas opposable … (le preneur exploitant de la résidence de tourisme) n’ont pas la qualité pour solliciter le renouvellement du contrat conclu … les demandes … sont irrecevables. »
(Jugement du 18 mai 2021 du tribunal judiciaire d’Albertville)
Le preneur n’ayant pas procédé à la signification de la cession conformément aux dispositions de l’article 1690 du code civil, celle-ci est inopposable aux bailleurs.
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