Nexity Studea Clichy: résidence étudiante et indemnité d’éviction
Une indemnité d’éviction totale d’un montant de 15.549 €
Concernant un appartement dans la résidence Nexity Studea Clichy, l’expert judiciaire propose dans son rapport d’expertise judiciaire de retenir les montants suivants concernant l’indemnité d’éviction et les indemnités accessoires :
“L’indemnité principale est fixée à 12.673 € ( douze mille six cent soixante-treize euros)
Les indemnités accessoires sont fixées à 2.878 € (deux mille huit cent soixante-dix-huit euros)
Soit un total de 15.549 € (Quinze mille cinq cent quarante-neuf euros)”
La qualification de résidence étudiante de Nexity Studea
La résidence est une résidence étudiante et non une résidence de services ou une résidence de tourisme, comme le prétend NEXITY.
Une résidence étudiante a très peu de frais fixe et s’apparente plus à une activité de gestionnaire de bien que d’hôtellerie. Les baux sont annuels et très peu de personnels est dédié à la résidence, et quasi-aucune à temps. Les employés de NEXITY travaillent sur plusieurs résidences en même temps.
Le nom de l’exploitant est NEXITY STUDEA, studea faisant référence au mot verbe anglais « Study », qui signifie étudier.
NEXITY STUDEA exploite une résidence étudiante, qu’elle devrait louer à des étudiants.
Or, cette qualification a son importance, d’où la tentative de NEXITY de faire passer une résidence étudiante pour une résidence de tourisme.
La jurisprudence a fixé les méthodes et les préjudices à écarter en matière d’indemnité d’éviction d’une résidence étudiante et qualifie toujours les résidences NEXITY STUDEA de résidence étudiante.
La méthode du chiffre d’affaire en résidence étudiante
Le droit positif applique parfois la méthode du chiffre d’affaire, mais à des coefficients bien inférieurs au coefficient 4 demandé par NEXITY, qui s’applique à des hôtels et non des résidences étudiantes.
La Cour d’appel de Versailles a confirmé le jugement du tribunal de grande instance de Nanterre, qui retient un coefficient de 1,75 au chiffre d’affaires annuel moyen en résidence étudiante NEXITY STUDEA :
« Le bail commercial porte sur un appartement et un parking situés dans une résidence pour étudiants, qui comporte 110 lots. Il convient de retenir la méthode du chiffre d’affaires, appréciée comme pour un administrateur de biens, avec application d’un coefficient de 1,75 au chiffre d’affaires annuel moyen. »
(Cour d’appel de Versailles, 12e chambre, 29 mai 2018, 17/02845, numéro JurisData: 2018-009760, résumé)
La Cour d’appel de Versailles a confirmé le jugement du tribunal de grande instance de Nanterre, qui retient un coefficient de 2 au chiffre d’affaires annuel moyen sur trois années, avant de retenir la médiane avec l’EBE, en résidence étudiante NEXITY STUDEA à Issy-Les-Moulineaux :
« Calculant également la capitalisation par le chiffre d’affaires moyen sur les trois mêmes années des trois lots litigieux, l’expert a conclu à un chiffre d’affaires moyen hors TVA de 7.823 euros, auquel il a affecté un coefficient de 2,
Compte-tenu de la spécificité des résidences services et du manque d’antériorité permettant d’arrêter une méthode dégageant une pertinence avérée, la médiane retenue par l’expert entre EBE retraité et chiffre d’affaires moyen sera validée par la cour, »
(CA Versailles, 20-06-2017, n° 12/05809)
La Cour d’appel de Paris a confirmé le choix des experts d’un coefficient de 1,75 au chiffre d’affaires annuel moyen en résidence étudiante : « Concernant l’évaluation de l’indemnité principale d’éviction, la méthode utilisée pour les hôtels meublés n’est pas adaptée. En effet, dans une résidence étudiante, la majorité du chiffre d’affaires est générée par les loyers, la masse salariale est très réduite et les studios sont loués à l’année aux étudiants. Il convient de retenir la moyenne de deux méthodes, comme l’ont fait les experts judiciaires : la méthode du chiffre d’affaires, appréciée comme pour un administrateur de biens, avec application d’un coefficient de 1,75 au chiffre d’affaires annuel moyen ».
Cour d’appel de Paris, Pôle 5, chambre 3, 2 mai 2018, N° 16/04691, numéro JurisData : 2018-007308
La Cour d’appel de Paris rend le même un autre arrêt dans le même sens.
(Cour d’appel de Paris, Pôle 5, chambre 3, 2 mai 2018, 16/10156, numéro JurisData : 2018-007141)
En l’espèce, l’emplacement de la résidence étudiante à Clichy-la-garenne ne peut conduire à retenir un coefficient du chiffre d’affaire moyen supérieur à 1,75.