Définition d’une indemnité d’éviction

L’indemnité d’éviction est une compensation financière versée au locataire commercial, lorsque le bailleur résilie le bail commercial avant son expiration. A l’inverse, le départ du locataire (appelé aussi « preneur ») exploitant ne donne pas lieu à indemnisation par le paiement d’une indemnité d’éviction.

Qui calcule l’indemnité d’éviction ?

Le calcul du montant de l’indemnité d’éviction est validé par le tribunal judiciaire après analyse du rapport d’expertise judiciaire, rédigé par un expert judiciaire. Celui-ci est désigné par le tribunal afin d’effectuer une visite des locaux et rédiger un rapport d’expertise judiciaire à l’issue d’échanges écrits avec les avocats des parties.

Comment sont calculés les indemnité d’éviction ?

Les méthodes de calcul de cette indemnité peuvent varier d’un type de bien immobilier à l’autre. Ainsi, l’indemnisation de la perte partielle ou totale des fonds de commerce d’un hôtel, d’une résidence de tourisme ou d’une résidence étudiante sont calculés différemment. Les experts judiciaires n’appliquent pas tous les mêmes méthodes de calcul ou les mêmes coefficients selon les dossiers.

Les clauses du bail commercial sont également prises en compte par les experts judiciaires.

Quels sont les méthodes les plus usuelles ?

Néanmoins, les éléments essentiels pris en compte sont le chiffre d’affaires de la résidence de tourisme ou étudiante, soit les recettes que le locataire a pu générer pendant la période du bail et la marge brute calculée selon la méthode EBE. Attention, l’indemnité d’éviction n’est jamais calculé par un multiple du loyer versé au bailleur.

Les investissements réalisés par le locataire dans la résidence de tourisme, tels que des améliorations ou des équipements spécifiques, peuvent être évalués et parfois pris en compte par l’expert judiciaire.

Il est essentiel de consulter un avocat spécialisé en droit immobilier, ayant pour activité dominante les résidences de tourisme, étudiante et les différentes formes d’hôtels. En effet, les règles de calcul des indemnités d’éviction obéissent à certains usages dans ces domaines.

De plus, les règles de calcul peuvent varier en fonction de la juridiction et des circonstances spécifiques (résidence urbaine, en bord de mer ou à la montagne).