Annulation vente pour tromperie

Annulation de la vente d’un appartement défiscalisé pour dol

Résumé :

L’acheteur d’un appartement dans une résidence défiscalisée trompé par une simulation financière trompeuse obtient l’annulation d’une vente immobilière, du prêt et du mandat de gestion. Il obtient le remboursement du prix de vente et une indemnisation de son préjudice moral et de ses frais de justice.

Démarchage à domicile pour un achat immobilier en résidence « défiscalisée » en VEFA

Monsieur P. a été démarché à son domicile en octobre 2006 par deux employés d’une agence immobilière venus lui proposer d’optimiser sa situation fiscale, grâce aux dispositifs de la loi Borloo. On lui a présenté cet achat comme l’acquisition d’un bien immobilier haut de gamme. Il a signé avec le promoteur un contrat préliminaire de vente en l’état futur d’achèvement portant sur un appartement situé dans la résidence « le carré diamant » à Villefranche du Rouergue pour le prix de 125.340 €.

Un mandat de gestion à une agence immobilière et un prêt pour le financement

Ainsi que c’est régulièrement le cas dans les ventes d’appartement « défiscalisé », l’acheteur a également signé un mandat de gestion au profit d’une agence immobilière chargée de gérer l’appartement. La vente a été régularisée devant notaire et l’acheteur a contracté un prêt notarié annexé à l’acte de vente d’un montant de 125 340 € au TEG de 5,326% l’an remboursable sur 25 ans.

Surévaluation des gains escomptés : demande de nullité de la vente, du crédit et du mandat de gestion

L’acheteur s’aperçoit l’année suivante après avoir touché ses loyers et déclaré ses revenus que les gains escomptés par ce montage financier étaient considérablement surévalués. Il demande l’annulation du contrat de vente en l’état futur d’achèvement, du contrat de crédit immobilier et du mandat de gestion.

La nullité de la vente en résidence défiscalisée pour dol

Les démarcheurs ont prétendu que le « montage financier » lui permettrait d’acquérir un bien immobilier avec un effort financier de 88 € par mois, puisque l’emprunt était remboursé par les loyers locatifs et le crédit d’impôt. Ils ont remis à l’acheteur une simulation trompeuse.

Une étude financière trompeuse sur la rentabilité de l’opération

Le démarcheur a fait croire à l’acheteur par son étude que le loyer brut de l’appartement acheté et le crédit d’impôt escompté plus une économie mensuelle de 88 € couvriraient intégralement les mensualités de remboursement de l’emprunt souscrit. Or, les lettres de la DGCCRF, celle de la direction générale des finances publiques évaluant le montant estimé de l’avantage fiscal, ainsi que l’attestation d’une agence immobilière démontrent que Monsieur P. a été trompé sur les qualités substantielles de l’opération immobilière, dans la mesure où les chiffres de l’étude étaient faux.

La surévaluation du prix de vente de l’appartement et des calculs de rentabilité erronées

Le prix de l’appartement a été surévalué (125 340 € au lieu de 91 200 €) et le crédit d’impôts a été majoré (30 093 € au lieu de 14 232 €) et le revenu annuel locatif garanti de 4 066 € est fictif puisque l’étude n a pas pris en compte les frais de dossier bancaire, les charges de copropriété et les frais de gestion de l’agence immobilière et que l’acheteur doit débourser par mois une somme de 30% supérieure à celle promise.

Tromperie sur les avantages de l’opération de défiscalisation sur un appartement à 800 km

Si l’acheteur avait connu la réalité économique de cette opération de défiscalisation et notamment l’effort d’épargne mensuel, il n’aurait pas réalisé l’achat d’un appartement situé à plus de 800 km de chez lui, puisque les avantages présentés trompeusement par le démarcheur en contrepartie de l’acquisition de l’appartement ont été déterminants de son consentement tant au contrat de réservation qu’à la vente.

Les dégrèvements d’impôts n’étaient du montant escompté

En effet Monsieur P. n’a découvert le dol qu’en 2008 lorsqu’il a perçu les loyers de l’appartement déduction faite des charges et des frais et qu’il s’est rendu compte que les dégrèvements d’impôts n’étaient du montant escompté. Le montage de défiscalisation était trompeur.

Le démarcheur agent immobilier avec une carte de visite d’expert consultant en fiscalité

Le démarcheur a remis à l’acquéreur une carte de visite professionnelle d’«’expert consultant en fiscalité’» d’un cabinet d’audit fiscal, Bordeaux Lyon Lille Nantes Paris Tours Nancy Orléans Poitiers, alors qu’il était un simple démarcheur employé d’une agence immobilière à Villiers Les Nancy.

Le dol du mandataire démarcheur engage le mandant promoteur immobilier de la résidence

La réticence dolosive consiste à ne pas dévoiler une information importante à un acheteur. Le dol consiste en des mesnonges ou des manoeuvres destinées à tromper l’acheteur. La réticence dolosive est assimilé au dol, cause de nullité du contrat.

Quand un contrat est obtenu par le dol du mandataire, la représentation du mandant par le mandataire s’applique au dol qui est inséparable du contrat où joue cette représentation, le mandant subit donc les conséquences de ce dol, comme si lui-même l’avait commis’; le mandant est responsable du dol commis par le mandataire dans l’exécution de son mandat, dès lors qu’il n’y a pas eu dépassement des pouvoirs de représentation conférés. Le promoteur mandat des sociétés d’agences immobilières ayant démarché les clients est responsable des fautes commises en cette qualité par son mandataire démarcheur, qui n’a pas outrepassé ses pouvoirs.

Annulation du contrat de réservation et du contrat de vente et du mandat de gestion

Dans ces conditions, le contrat de réservation du 16 novembre 2006 et le contrat de vente en la forme authentique du 31 juillet 2007 seront annulés pour dol commis par les sociétés Index Finance et Prestige Finance, dont sont responsables leurs mandants, les sociétés ACM2I et Clos des Tourettes. Le mandat de gestion est annulé.

Remboursement du prix de vente, du prêt et des intérêts

Le prix de vente de 125.000 euros est remboursé à l’acheteur, la banque est remboursée du prêt et les intérêts sont également à la charge du promoteur. Le promoteur obtient le remboursement des commissions des démarcheurs agents immobiliers ayant commis le dol.

Préjudice moral : les tracas et une inquiétude quotidienne

Les juges justifient la condamnation à la somme de 6.000 euros pour préjudice moral dans les termes suivants:

« Monsieur P. avait l’intention de réaliser un projet de défiscalisation prudent et adapté à sa situation particulière comme il lui avait été proposé fallacieusement par les sociétés Index Finance du groupe Patrimoine Finance’; or par la faute de ces dernières il s’est trouvé acculé financièrement en raison d’un montage financier mensonger, ne pouvant faire face avec ses revenus mensuels de 2 300 € aux dépenses de son achat immobilier’; il a été mis dans une situation de dettes, qui dure depuis 2007 lui causant des tracas et une inquiétude quotidienne. »

Montpellier, 22 mai 2014, n° 12/00066