Résidence de tourisme : le tribunal retient la méthode hôtelière et fixe l’indemnité d’éviction à 82 564 €

Par un jugement du 17 juin 2026, le tribunal judiciaire de Dax apporte plusieurs précisions importantes en matière de baux commerciaux portant sur des résidences de tourisme. Il rejette d’abord la tentative des nouveaux propriétaires d’obtenir la résiliation du bail sur le fondement d’une prétendue clause d’indexation automatique, avant de fixer l’indemnité d’éviction due à l’exploitant Open Sud Gestion selon la méthode hôtelière. Le jugement illustre également les critères retenus pour apprécier les indemnités accessoires et l’indemnité d’occupation due pendant le maintien dans les lieux.

Open Sud Gestion

En septembre 2010, un propriétaire avait consenti à la société Open Sud Gestion un bail commercial portant sur une villa située au sein d’une résidence de tourisme à Moliets-et-Maa. Le 10 février 2021, le bailleur lui délivrait un congé avec refus de renouvellement assorti d’une offre d’indemnité d’éviction conformément à l’article L. 145-14 du Code de commerce.

À la suite de ce congé, Open Sud Gestion a saisi le tribunal afin d’obtenir le paiement de son indemnité d’éviction, la désignation d’un expert pour en fixer le montant ainsi que la détermination de l’indemnité d’occupation applicable pendant son maintien dans les lieux. Une expertise judiciaire a été ordonnée, l’expert déposant son rapport en juillet 2025. Entre-temps, le propriétaire initial avait vendu la villa à un couple d’acquéreurs avant de décéder. Ses héritiers ainsi que les nouveaux propriétaires sont intervenus à la procédure.

L’échec de la demande de résiliation fondée sur l’indexation

Les nouveaux propriétaires sollicitaient à titre principal la résiliation du bail commercial. Ils soutenaient que le contrat comportait une clause d’indexation automatique du loyer qui n’avait jamais été appliquée et réclamaient un rappel de loyers de 3 523,47 euros. Après délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire, ils demandaient l’expulsion de l’exploitant.

Le tribunal refuse toutefois cette analyse. Il relève que le bail prévoit uniquement que le loyer est « révisable tous les trois ans » mais qu’aucun indice d’indexation n’a été expressément choisi par les parties. Les stipulations relatives à la disparition éventuelle d’un indice ne suffisent donc pas à caractériser une volonté commune de mettre en place une indexation automatique. Selon le tribunal, cette clause constitue seulement un rappel du mécanisme légal de révision triennale prévu par les articles L. 145-37 et L. 145-38 du Code de commerce et non une véritable clause d’échelle mobile. Les demandes de résiliation, d’expulsion et de rappel de loyers sont en conséquence rejetées.

Une indemnité d’éviction calculée à partir de la seule villa exploitée

Le principal intérêt du jugement réside dans la méthode retenue pour évaluer l’indemnité d’éviction.

Open Sud Gestion exploitait au total 83 lots représentant 696 couchages. Le tribunal refuse cependant de raisonner à partir du chiffre d’affaires global de l’entreprise. Il considère que chaque type d’hébergement (villas, appartements, hôtels) présente des caractéristiques économiques différentes et que le préjudice doit être apprécié au regard de la seule villa concernée par le congé.

L’expert judiciaire avait retenu un chiffre d’affaires moyen de 41 032 euros sur les exercices 2020 à 2024. Le tribunal adopte cette base et applique la méthode hôtelière traditionnellement utilisée en matière de résidences de tourisme.

Pour déterminer le coefficient multiplicateur, il retient plusieurs critères relevés par l’expert : un bon emplacement mais non exceptionnel, une villa relativement éloignée de l’entrée de la résidence, des prestations de qualité comprenant une piscine, une concurrence importante de résidences mieux situées, une baisse sensible de l’activité touristique sur le secteur, un excédent brut d’exploitation négatif pendant trois des quatre exercices examinés et une faible liquidité de ce type de fonds.

Compte tenu de ces éléments, le tribunal fixe le coefficient multiplicateur à 2, conduisant à une indemnité principale de 82 064 euros.

Le rejet de la plupart des indemnités accessoires

Le tribunal procède ensuite à un examen détaillé des indemnités complémentaires sollicitées.

Il refuse toute indemnisation au titre du trouble commercial, estimant que le congé n’a pas désorganisé l’exploitation générale de la société. Il écarte également l’indemnité de remploi, considérant qu’il n’existe pas de locaux comparables susceptibles d’être reloués et que les différents biens exploités par Open Sud Gestion forment une unité économique. Les frais de déménagement sont également rejetés puisque la villa était louée meublée.

Seuls les frais administratifs retenus par l’expert sont admis, pour un montant de 500 euros.

L’indemnité d’éviction est ainsi définitivement fixée à 82 564 euros (82 064 euros d’indemnité principale et 500 euros de frais administratifs), somme mise à la charge solidaire des nouveaux propriétaires.

Le maintien dans les lieux et l’indemnité d’occupation

Conformément aux articles L. 145-28 et L. 145-29 du Code de commerce, le tribunal rappelle que le locataire bénéficie du droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement intégral de l’indemnité d’éviction.

Pendant cette période, l’indemnité d’occupation est fixée au montant du loyer contractuel en vigueur à la date du congé, diminué d’un abattement de précarité de 10 %, depuis le 30 septembre 2021 jusqu’à la libération effective des locaux. Le tribunal ordonne également la compensation entre cette indemnité d’occupation et le trop-perçu éventuellement versé par le preneur, lequel devra lui être remboursé lors de la restitution des lieux. Enfin, il rappelle que l’exploitant dispose d’un délai de trois mois pour quitter les lieux après le paiement de l’indemnité d’éviction et écarte l’exécution provisoire afin de préserver l’exercice éventuel du droit de repentir du bailleur.

TJ Dax, 1re chambre, 17 juin 2026, n° 23/01072