La crise sanitaire et loyers commerciaux : une confirmation jurisprudentielle

Une affaire révélatrice des tensions locatives post-Covid

Par un arrêt du 26 février 2026, la cour d’appel de Grenoble apporte une nouvelle illustration des contentieux nés de la pandémie de Covid-19 en matière de baux commerciaux.

En l’espèce, plusieurs bailleurs avaient donné à bail commercial des lots situés dans une résidence de tourisme exploitée par une société locataire. À la suite de la crise sanitaire, cette dernière avait cessé partiellement le paiement des loyers à compter de 2020, invoquant notamment les restrictions administratives et la fermeture des remontées mécaniques.

Face à ces impayés, les bailleurs ont délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire. La société locataire a alors contesté ce commandement, demandant son annulation ou, à titre subsidiaire, la suspension de ses effets.

La question centrale : la force majeure peut-elle exonérer du paiement des loyers ?

Le cœur du litige résidait dans l’invocation par la locataire de la force majeure et de clauses contractuelles permettant une remise en cause du loyer garanti en cas d’événement exceptionnel interrompant l’activité touristique.

La société soutenait que la pandémie, combinée à la fermeture des remontées mécaniques et aux restrictions de circulation, constituait une entrave administrative rendant impossible l’exploitation normale de la résidence.

Cependant, les bailleurs contestaient cette analyse. Ils faisaient valoir que la résidence n’avait jamais fait l’objet d’une fermeture administrative et que l’activité touristique, bien que réduite, n’avait pas été totalement interrompue.

Une appréciation stricte de la force majeure

La cour d’appel adopte une position rigoureuse, conforme à la jurisprudence dominante. Elle rappelle implicitement que la force majeure ne peut être retenue que si l’exécution de l’obligation est rendue impossible, et non simplement plus difficile ou moins rentable.

En l’espèce, plusieurs éléments ont conduit au rejet de l’argumentation de la locataire :

• La résidence de tourisme n’a pas été fermée administrativement ;
• Les périodes de confinement n’ont pas toutes affecté l’activité, notamment en raison de périodes de fermeture habituelle ;
• L’absence de remontées mécaniques n’empêchait pas totalement l’accueil de touristes ni l’exercice d’activités alternatives.

Ainsi, la cour considère que la locataire ne démontre pas une interruption totale de l’activité touristique.

L’inopposabilité des clauses contractuelles invoquées

La société locataire invoquait également une clause contractuelle permettant de remettre en cause le loyer garanti en cas de force majeure ou d’entrave administrative.

Toutefois, la cour estime que les conditions d’application de cette clause ne sont pas réunies. En l’absence d’une véritable interruption de l’activité, cette stipulation ne peut produire ses effets.

Cette analyse confirme une tendance jurisprudentielle consistant à interpréter strictement les clauses dérogatoires au principe du paiement du loyer.

La confirmation de la résiliation des baux

En conséquence, la cour d’appel confirme le jugement de première instance en toutes ses dispositions. Elle valide :

• la régularité du commandement de payer ;
• l’acquisition de la clause résolutoire ;
• la résiliation de plein droit des baux commerciaux.

La locataire est également condamnée aux dépens ainsi qu’au paiement d’une indemnité au titre des frais irrépétibles.

Une décision dans la continuité jurisprudentielle

Cet arrêt s’inscrit dans la continuité des décisions rendues depuis la crise sanitaire. Les juridictions refusent majoritairement de considérer la pandémie comme un cas de force majeure exonérant du paiement des loyers commerciaux.

Plus largement, cette décision rappelle deux principes fondamentaux :

• le paiement d’une somme d’argent est rarement affecté par la force majeure ;
• les difficultés économiques, même importantes, ne suffisent pas à justifier une inexécution contractuelle.

Conclusion

L’arrêt de la cour d’appel de Grenoble illustre la fermeté des juges face aux tentatives de remise en cause des loyers commerciaux en période de crise. En exigeant la preuve d’une impossibilité totale d’exécution, il sécurise les relations contractuelles et protège les intérêts des bailleurs.

Cette solution, désormais bien établie, confirme que la pandémie, si elle a profondément bouleversé l’économie, n’a pas pour autant suspendu les obligations essentielles issues des baux commerciaux.