Investissement Censi-Bouvard : plafonnement fiscal figé l’année de l’investissement
Par un arrêt du 2 juillet 2026, la Cour administrative d’appel de Paris apporte une précision importante sur le régime fiscal du dispositif Censi-Bouvard, très utilisé pour les investissements en résidences de tourisme, résidences étudiantes et résidences services. La Cour confirme que le plafonnement global de l’avantage fiscal doit être apprécié selon les règles applicables l’année de réalisation de l’investissement, même si la réduction d’impôt est répartie sur neuf ans. Cette décision rappelle que les contribuables ne peuvent pas recalculer chaque année le plafond en fonction de l’évolution de leurs revenus.
Les faits
Le litige opposait un contribuable à l’administration fiscale à la suite d’un contrôle portant sur ses déclarations de revenus des années 2016 et 2017.
L’intéressé détenait 25 % du capital d’une société ayant distribué des dividendes en 2016. Lors du contrôle, l’administration constate qu’il a imputé sur son impôt sur le revenu de 2017 un crédit d’impôt correspondant à un prélèvement forfaitaire non libératoire déjà acquitté, alors qu’aucun revenu correspondant n’avait été déclaré cette année-là.
L’administration remet donc en cause ce crédit d’impôt et procède à une cotisation supplémentaire d’impôt sur le revenu.
Le contribuable ne contestait pas véritablement cette rectification. En revanche, il soutenait que cette remise en cause modifiait le calcul du plafonnement de la réduction d’impôt Censi-Bouvard dont il bénéficiait depuis un investissement immobilier réalisé en 2010, ce qui devait conduire à une diminution de son imposition supplémentaire.
L’argument du contribuable
Le requérant invoquait le mécanisme du plafonnement global des niches fiscales prévu à l’article 200-0 A du Code général des impôts.
Selon lui, si les règles applicables demeuraient bien celles en vigueur lors de son investissement en 2010, la partie proportionnelle du plafond devait être recalculée chaque année en fonction du revenu imposable de l’année concernée.
Autrement dit, pour la fraction de réduction d’impôt imputée sur l’année 2017, il estimait que le plafond devait être calculé à partir de son revenu imposable de 2017 et non de celui de 2010.
Cette interprétation lui permettait de bénéficier d’un plafond plus élevé et de réduire sa cotisation supplémentaire d’impôt d’environ 5 470 euros.
Il invoquait également un exemple figurant dans la doctrine administrative (BOFiP) afin d’appuyer son raisonnement.
La position de l’administration fiscale
L’administration soutenait au contraire que la réduction d’impôt Censi-Bouvard est définitivement acquise lors de l’année de réalisation de l’investissement.
Même si son imputation est répartie sur neuf années, ses caractéristiques essentielles, notamment le plafonnement global applicable, demeurent définitivement fixées à cette date.
Selon elle, le plafond applicable à un investissement réalisé en 2010 devait donc être calculé à partir des revenus imposables de cette même année, sans tenir compte des revenus des années ultérieures.
L’administration considérait en outre que l’exemple invoqué par le contribuable dans la doctrine administrative concernait une situation différente et ne pouvait être utilement opposé.
La Cour confirme que le plafond est fixé l’année de l’investissement
La Cour administrative d’appel adopte le raisonnement de l’administration.
Elle rappelle que la réduction d’impôt prévue par l’article 199 sexvicies du Code général des impôts est acquise dès l’année de réalisation de l’investissement.
Son montant est définitivement déterminé cette année-là, même si son bénéfice est réparti sur neuf exercices fiscaux successifs.
Les juges en déduisent que la part proportionnelle du plafonnement global des avantages fiscaux doit être calculée en fonction du revenu imposable du foyer fiscal au titre de l’année de l’investissement, et non selon les revenus des années durant lesquelles les fractions de réduction d’impôt sont effectivement imputées.
Ainsi, pour un investissement réalisé en 2010, le revenu de référence demeure celui de 2010, y compris pour la fraction de réduction imputée en 2017.
La doctrine administrative ne pouvait être invoquée
Le contribuable invoquait également un exemple figurant dans une instruction administrative publiée au BOFiP.
La Cour refuse toutefois de lui donner raison.
Elle relève que cet exemple ne concernait pas la même question juridique. Il portait sur le calcul d’un plafond applicable à une autre situation et ne traitait pas de la détermination de la part proportionnelle du plafond applicable aux fractions annuelles de réduction d’impôt issues d’un investissement ancien.
Le contribuable ne pouvait donc pas utilement s’en prévaloir sur le fondement de l’article L. 80 A du Livre des procédures fiscales.
La requête est rejetée
En conséquence, la Cour administrative d’appel de Paris confirme le jugement rendu par le tribunal administratif de Melun.
Elle rejette l’ensemble des demandes du contribuable, tant celles tendant à la réduction de son imposition supplémentaire que celles relatives au versement d’intérêts moratoires et au remboursement de ses frais de procédure.
Une décision importante pour les investisseurs en résidences de tourisme
Cet arrêt présente un intérêt particulier pour les investisseurs ayant acquis un bien sous le régime Censi-Bouvard, notamment dans les résidences de tourisme, résidences étudiantes ou résidences seniors. Il confirme que les paramètres du plafonnement global des avantages fiscaux sont définitivement arrêtés l’année de l’investissement et ne peuvent être révisés en fonction de l’évolution ultérieure des revenus du contribuable. Cette solution renforce la sécurité juridique du dispositif tout en rappelant que les avantages fiscaux attachés à un investissement immobilier demeurent soumis aux règles fiscales applicables lors de leur acquisition, même lorsque leur bénéfice s’étale sur plusieurs années.