L’indemnité d’occupation: un abattement pour précarité par automatisme critiquable

En bref:

L’indemnité d’occupation peut être réduite pour précarité si le locataire subit un préjudice lié à l’incertitude juridique, mais cet abattement est refusé sans preuve concrète de préjudice ou d’incidence économique. Les exceptions incluent la non-indispensabilité du local à l’activité principale, la croissance du chiffre d’affaires, ou des travaux non précaires réalisés par le preneur.

Indemnité d’occupation: définition de la précarité en jurisprudence

L’indemnité d’occupation peut être affectée d’un abattement pour précarité en raison de l’incertitude juridique ayant empêché le locataire d’effectuer les investissements nécessaires ou d’amortir ceux déjà réalisés (Cass. civ. 3e, 20 mars 2007, n° 06-10.476, inédit).

Exception 1 d’une réduction de l’indemnité d’occupation: un local non indispensable à l’activité commerciale

Cependant, cet abattement pour précarité de l’indemnité d’occupation ne se justifie pas lorsque le local en question, bien que servant de réserve, n’est pas indispensable à l’activité commerciale principale du locataire (CA Paris, 16e ch., 23 novembre 2005, n° 04/13690).

L’absence de preuve de la réalité d’un préjudice

L’abattement pour précarité est rejeté si le locataire ne prouve pas la réalité d’un préjudice. (Cass. Civ 6 novembre 1970, JCP 1971, III, p. 229)

Exception 2: Absence de preuve de l’incidence économique du non renouvellement

Le preneur doit établir l’incidence économique du non-renouvellement du bail commercial sur son exploitation. (CA Toulouse, 15 décembre 2009, n°09/02230)

Exception 3: Croissance du chiffre d’affaires depuis le congé

Ainsi, la croissance du chiffre d’affaires depuis le congé démontre l’absence de préjudice (CA Versailles, 6 octobre 2015, n°14/07907), qui justifierai une baisse de l’indemnité d’occupation (remplaçant le loyer après le congé).

Exception 4: Travaux effectués par le preneur

Ce sera particulièrement le cas lorsque des travaux ont été effectués par l’exploitant de résidence de tourisme non précaires, ce que constate l’expert judiciaire dans son rapport d’expertise judiciaire.

Faute de justification par l’expert judiciaire de cette baisse de « loyer » (indemnité d’occupation) injustifiée et d’un enrichissement sans cause de l’exploitant de la résidence de tourisme, la juridiction devra écarter l’abattement sur l’indemnité d’occupation proposé par l’expert judiciaire.

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