La méthode de calcul de l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation, due par le locataire qui demeure dans les lieux après l’expiration du bail et jusqu’au versement de l’indemnité d’éviction, est évaluée en tenant compte de l’ensemble des éléments permettant d’apprécier la valeur locative des locaux (article L. 145-28 du Code de commerce).

Conformément à l’article L. 145-33 du Code de commerce, en l’absence d’accord entre les parties, la valeur locative est déterminée en fonction des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations des parties, des facteurs locaux de commercialité ainsi que des prix pratiqués dans le voisinage.

L’indemnité d’occupation est fixée en fonction de la valeur locative du fonds, sans être soumise à la règle du plafonnement applicable uniquement en matière de renouvellement de bail. Ainsi, l’indemnité due pour la période comprise entre la date d’expiration du bail et l’exercice du droit de repentir doit être déterminée sur la base de la valeur locative, conformément à l’article L. 145-28 du Code de commerce, et ne peut être plafonnée.

L’indemnité d’occupation pour la période sans bail, jusqu’à l’exercice du droit de repentir, doit être calculée selon les dispositions de l’article L. 145-28 du Code de commerce, sur la base de la valeur locative des lieux. (Cass. civ. 3e, 13 novembre 2002, n° 98-18.784, inédit).

L’indemnité d’occupation due par le locataire pour la période entre la date d’effet du congé avec offre de renouvellement et la rétractation suivie d’une offre d’indemnité d’éviction doit correspondre à la valeur locative réelle des lieux loués.

Il a été jugé que l’indemnité d’occupation ne peut être fixée au montant du loyer contractuel indexé, sans que le juge ne vérifie, comme l’invoquait le preneur, la valeur locative effective des locaux (Cass.civ. 3e, 29 novembre 2000, n° 99-12.730).

L’indemnité d’occupation peut être affectée d’un abattement pour précarité en raison de l’incertitude juridique ayant empêché le locataire d’effectuer les investissements nécessaires ou d’amortir ceux déjà réalisés (Cass. civ. 3e, 20 mars 2007, n° 06-10.476, inédit).

Cependant, cet abattement pour précarité ne se justifie pas lorsque le local en question, bien que servant de réserve, n’est pas indispensable à l’activité commerciale principale du locataire (CA Paris, 16e ch., 23 novembre 2005, n° 04/13690).

Une clause prévoyant que l’indemnité d’occupation, due après la résiliation ou l’expiration du bail, serait forfaitairement établie sur la base du double du montant du loyer, ne s’applique pas dans le cas où le locataire se maintient dans les lieux dans l’attente de l’indemnité d’éviction (CA Paris, 16e ch., 23 novembre 2005, n° 04/13690).

Les juges du fond disposent d’une appréciation souveraine pour fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par le locataire entre la fin du bail et le versement de l’indemnité d’éviction.

En l’absence d’une procédure sur le fond, le bailleur peut saisir le juge des référés afin de solliciter une expertise visant à évaluer le montant de l’indemnité d’occupation.

Enfin, la délivrance de quittances qualifiées d’« indemnité d’occupation » ne prive pas le bailleur de la faculté de demander une fixation de cette indemnité sur une base différente du loyer initial, le locataire ne pouvant se prévaloir d’un accord implicite entre les parties (Cass.civ. 3e, 7 juillet 2009, n° 08-15.764, inédit).

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