Classement des résidences de tourisme : le tribunal administratif de Grenoble annule le classement cinq étoiles d’Arc 1950 à la demande du syndic de copropriété
Par un jugement du 25 juin 2026, le tribunal administratif de Grenoble confirme une jurisprudence particulièrement importante pour les résidences de tourisme organisées en copropriété. Saisi par le syndic Foncia Alpes Dauphiné, représentant plusieurs copropriétés du domaine Pierre & Vacances Premium Arc 1950 Le Village, le tribunal annule la décision d’Atout France ayant accordé le classement cinq étoiles à la résidence. Cette décision confirme que les conditions de classement prévues par le Code du tourisme doivent être appréciées copropriété par copropriété, et non globalement à l’échelle d’un ensemble immobilier regroupé au sein d’une association syndicale libre.
Pierre & Vacances Premium Arc 1950
Le litige porte sur le classement de la résidence Pierre & Vacances Premium Arc 1950 Le Village, vaste complexe touristique constitué de sept copropriétés distinctes réunies au sein de l’Association syndicale libre (ASL) Arc 1950 – Village.
Le 15 avril 2022, Atout France attribue à cet ensemble le classement en résidence de tourisme cinq étoiles.
Le syndic Foncia Alpes Dauphiné, représentant les syndicats des copropriétaires des copropriétés Refuge du Montagnard, Hameau du Glacier et Manoir de Savoie – Chalet des Lys, conteste cette décision. Selon lui, plusieurs copropriétés ne remplissent pas les conditions exigées par le Code du tourisme pour bénéficier du classement.
Après un recours administratif infructueux, le syndic saisit le tribunal administratif afin d’obtenir l’annulation de la décision de classement.
Les arguments du syndic
Le syndic invoque principalement la violation de l’article D.321-2 du Code du tourisme.
Il rappelle que les résidences de tourisme exploitées depuis plus de neuf ans peuvent bénéficier d’un seuil réduit de 55 % de logements soumis à une obligation durable de location, contre 70 % dans le régime général.
Toutefois, selon lui, ce pourcentage doit être vérifié pour chaque copropriété prise individuellement.
Or Atout France aurait apprécié ce seuil de manière globale, en additionnant les logements des sept copropriétés composant Arc 1950, alors que plusieurs d’entre elles ne respectaient pas individuellement le seuil réglementaire.
Le syndic soutient également que l’abaissement du seuil de 70 % à 55 % n’avait pas été régulièrement approuvé par les assemblées générales concernées.
Les moyens de défense de PV Exploitation France
La société PV Exploitation France, exploitant de la résidence, conteste d’abord la recevabilité de la requête.
Elle soutient notamment que :
- le syndic n’aurait pas été régulièrement habilité à agir dans le délai du recours contentieux ;
- certaines délibérations des assemblées générales seraient irrégulières ;
- le syndic ne disposerait ni de la qualité ni de l’intérêt pour agir ;
- la décision de classement ne ferait pas grief aux copropriétés représentées.
À titre subsidiaire, elle demande le rejet des moyens soulevés sur le fond.
Le tribunal valide la qualité pour agir du syndic
Le tribunal écarte l’ensemble des fins de non-recevoir.
Il rappelle qu’en contentieux administratif, la qualité pour agir peut être justifiée au cours de la procédure, sans qu’il soit nécessaire de produire l’habilitation du syndic avant l’expiration du délai de recours.
Les juges relèvent également que les assemblées générales autorisant le syndic à agir n’avaient pas pour objet de modifier le règlement de copropriété, de sorte qu’aucune majorité qualifiée n’était exigée.
Enfin, le tribunal considère que les trois copropriétés disposent bien d’un intérêt à agir.
Le classement cinq étoiles est en effet susceptible d’avoir des conséquences concrètes pour l’ensemble des copropriétaires, notamment concernant l’utilisation des parties communes, les modalités d’exploitation de la résidence et les dépenses susceptibles d’en résulter.
Une interprétation déterminante du Code du tourisme
L’apport essentiel du jugement réside dans l’interprétation de l’article D.321-2 du Code du tourisme.
Le tribunal rappelle que les résidences de tourisme placées sous le régime de la copropriété doivent respecter une obligation durable de location portant sur un pourcentage minimal de logements.
Lorsque plusieurs copropriétés composent une même résidence touristique, chacune conserve son autonomie juridique.
Il en résulte que les seuils de 70 %, ou de 55 % pour certaines résidences anciennes, doivent être appréciés individuellement pour chaque copropriété, sans possibilité de procéder à une compensation entre plusieurs immeubles.
En appréciant le seuil de 55 % au niveau des sept copropriétés réunies dans l’ASL Arc 1950 – Village, Atout France a donc méconnu les dispositions de l’article D.321-2 du Code du tourisme. Cette seule erreur de droit suffit à entraîner l’annulation de la décision, sans qu’il soit nécessaire d’examiner les autres moyens invoqués.
Le classement cinq étoiles est annulé
Le tribunal prononce en conséquence l’annulation de la décision du 15 avril 2022 ayant accordé le classement cinq étoiles à Pierre & Vacances Premium Arc 1950 Le Village.
Atout France est condamné à verser 1 500 euros au syndic Foncia Alpes Dauphiné au titre des frais exposés dans l’instance.
Les demandes formulées par PV Exploitation France au titre des frais de procédure sont, quant à elles, rejetées.
Une décision de principe pour l’ensemble des résidences de tourisme
Ce jugement constitue une décision de référence pour les résidences de tourisme composées de plusieurs copropriétés. Il confirme que les conditions permettant d’obtenir ou de conserver un classement touristique doivent être appréciées à l’échelle de chaque copropriété, et non globalement au niveau d’une association syndicale libre ou d’un ensemble immobilier. Cette interprétation est susceptible d’avoir des conséquences importantes pour de nombreux exploitants et copropriétaires, notamment lors des procédures de classement ou de renouvellement du classement délivré par Atout France.