Airbnb avec prestations para-hôtelières interdite dans une copropriété

La location Airbnb avec prestations para-hôtelières interdite dans une copropriété à destination bourgeoise

Par un arrêt du 10 juin 2026, la cour d’appel d’Aix-en-Provence apporte une nouvelle illustration des limites opposables aux locations de courte durée en copropriété. Elle confirme qu’une activité de location touristique exploitée via Airbnb peut constituer une activité commerciale interdite lorsqu’elle est incompatible avec la destination de l’immeuble et le règlement de copropriété. Elle rappelle également les conditions d’annulation des résolutions d’assemblée générale et précise la portée des prestations para-hôtelières dans la qualification de l’activité.

Appartement situé au 3ème étage d’un immeuble à Cannes

Des copropriétaires possédaient un appartement situé au troisième étage d’un immeuble à Cannes. Ils exploitaient ce logement par l’intermédiaire de la plateforme Airbnb au moyen de locations de courte durée.

Lors de l’assemblée générale du 13 mai 2022, les copropriétaires avaient adopté une résolution autorisant le syndic à engager toute action judiciaire contre les copropriétaires pratiquant des locations saisonnières dans les étages de l’immeuble. Cette résolution faisait notamment référence à une procédure déjà engagée contre un autre copropriétaire exerçant une activité similaire.

Les propriétaires concernés ont alors demandé l’annulation de cette résolution, estimant que la présentation faite aux copropriétaires était orientée et avait influencé leur vote. Le tribunal judiciaire de Grasse avait rejeté cette demande ainsi que les demandes reconventionnelles du syndicat tendant à faire cesser les locations Airbnb. Le syndicat a interjeté appel afin d’obtenir l’interdiction de cette activité.

La validité de la résolution autorisant le syndic à agir

La cour confirme d’abord le rejet de la demande d’annulation de la résolution.

Elle rappelle qu’une résolution d’assemblée générale ne peut être annulée qu’en cas de violation de la loi du 10 juillet 1965, d’irrégularité de procédure, de dépassement de pouvoir, de fraude ou d’abus de majorité. Le juge ne peut pas apprécier l’opportunité de la décision adoptée dès lors qu’elle ne porte pas atteinte aux droits des copropriétaires.

Les propriétaires soutenaient que le rappel, dans la résolution, d’une procédure engagée contre un autre copropriétaire avait orienté le vote de l’assemblée.

La cour écarte cet argument en relevant qu’aucune preuve ne démontre que cette présentation aurait influencé le vote des copropriétaires. Elle souligne également que la résolution se bornait à autoriser le syndic à engager une action en justice. Une telle autorisation ne constitue pas, à elle seule, un abus de majorité.

La liberté d’usage des lots connaît des limites

La cour rappelle ensuite les principes issus des articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965.

Chaque copropriétaire dispose librement de ses parties privatives et peut modifier l’usage de son lot. Cette liberté cesse toutefois lorsque le règlement de copropriété l’interdit ou lorsque le nouvel usage est incompatible avec la destination de l’immeuble ou porte atteinte aux droits des autres copropriétaires.

En l’espèce, le règlement de copropriété prévoyait une destination d’habitation et professionnelle. Les commerces étaient exclusivement autorisés dans certains locaux du rez-de-chaussée, tandis que les appartements situés dans les étages étaient destinés à un usage d’habitation ou professionnel. Cette distinction traduisait clairement la volonté des rédacteurs d’exclure les activités commerciales dans les étages.

La qualification de l’activité Airbnb

L’intérêt majeur de l’arrêt réside dans l’analyse de l’activité effectivement exercée. La cour rappelle que la location saisonnière est, en principe, une activité civile. Elle ne devient commerciale que lorsqu’elle s’accompagne de prestations para-hôtelières.

Elle rappelle à cet égard les critères de l’article 261 D du code général des impôts : petit-déjeuner, nettoyage régulier, fourniture du linge de maison et réception de la clientèle.

En examinant les annonces Airbnb produites aux débats, la cour constate que :

• les frais de ménage étaient systématiquement imposés ;
• le linge de maison était fourni ;
• les voyageurs bénéficiaient d’un système d’arrivée autonome assimilé à une réception de clientèle.

Ces prestations, automatiques et non facultatives, caractérisent selon la cour une activité para-hôtelière. La location répétée de courte durée à une clientèle de passage constitue alors une activité commerciale incompatible avec les stipulations du règlement de copropriété.

Les nuisances liées aux locations de courte durée

Au-delà de la qualification juridique, la cour insiste également sur les conséquences pratiques de cette activité.

Elle relève que la rotation permanente des occupants est contraire à l’occupation paisible et stable recherchée dans un immeuble à destination bourgeoise.

Même indépendamment de troubles individualisés, cette succession rapide de voyageurs est jugée incompatible avec la destination contractuelle de l’immeuble et avec les obligations de tranquillité prévues par le règlement de copropriété.

La décision

La cour d’appel infirme partiellement le jugement.

Elle ordonne aux propriétaires :

• de cesser toute activité de location meublée de courte durée dans leur appartement ;
• de supprimer les annonces publiées sur Airbnb ainsi que sur toute autre plateforme de réservation.

En revanche, elle refuse d’assortir cette interdiction d’une astreinte.

Les propriétaires sont en outre condamnés aux dépens d’appel ainsi qu’au paiement de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, en plus des 4 000 euros déjà alloués en première instance.

Portée de l’arrêt

Cet arrêt confirme une tendance jurisprudentielle désormais bien établie : la location touristique de courte durée n’est pas automatiquement interdite dans une copropriété. En revanche, lorsqu’elle s’accompagne de prestations para-hôtelières ou qu’elle contrevient aux clauses du règlement de copropriété relatives à la destination de l’immeuble, elle peut être qualifiée d’activité commerciale prohibée.

La décision rappelle également que la simple autorisation donnée au syndic d’agir en justice contre les copropriétaires concernés ne constitue pas un abus de majorité et ne peut être annulée qu’en présence d’une véritable irrégularité affectant la délibération. Elle constitue ainsi une référence importante pour les contentieux opposant syndicats de copropriétaires et exploitants de locations Airbnb dans les immeubles à destination bourgeoise.

CA Aix-en-Provence, ch. 1-8, 10 juin 2026, n° 23/10354