L’absence de trouble commercial
Le trouble commercial est une indemnisation accessoire, qui vient s’ajouter à l’indemnité d’éviction principale. Le tribunal l’accord ou la refuse après avoir consulté l’avis de l’expert judiciaire dans son rapport d’expertise judiciaire (expert désigné par une ordonnance du tribunal).
Ce préjudice n’a rien à voir avec le préjudice de trouble commercial en droits des affaires. Sa définition est spécifique à la question de l’indemnité d’éviction.
La définition du trouble commercial par la jurisprudence
La jurisprudence et la doctrine définissent le trouble commercial comme suit :
« 134. – Trouble commercial – Ce que l’on qualifie de « trouble commercial » est généralement destiné à indemniser la perte de temps subie par les dirigeants de la société preneuse, pour la recherche de nouveaux locaux au détriment de l’activité commerciale, et plus généralement les perturbations subies par l’exploitation, du fait de la perspective d’une future perte du fonds. Généralement, les tribunaux allouent à ce titre trois mois d’EBE, sans que le preneur ait à faire la preuve d’un préjudice précis, dûment quantifié (CA Paris, 16e ch. A, 16 janv. 2008, n° 04/19840 : JurisData n° 2008-356087. – CA Paris, Pôle 5, ch. 3, 15 sept. 2010, n° 09/00349 : JurisData n° 2010-019375. – CA Paris, 16e ch. A, 26 oct. 2011, n° 09/16940 : JurisData n° 2011-024104. – CA Paris, 16e ch. A, 28 nov. 2012, n° 11/08548 : JurisData n° 2012-028594. – CA Paris, 16e ch. A, 12 déc. 2012, n° 12/13412 : JurisData n° 2012-029523). Certaines décisions ont pu retenir quinze jours de chiffre d’affaires (TGI Paris, 29 mars 1996 : Gaz. Pal. 1996, 2, somm. p. 583) ou une somme forfaitaire (CA Paris, 16e ch. B, 20 févr. 1997 : JurisData n° 1997-020245 ; Gaz. Pal. 1998, 1, somm. p. 242. – CA Paris, Pôle 5, ch. 3, 10 févr. 2010, n° 08/23578 : JurisData n° 2010-026661. – CA Paris, Pôle 5, ch. 3, 9 nov. 2011, n° 09/02813 : JurisData n° 2011-024828).
Il a été jugé qu’il n’y avait pas lieu à indemnisation du trouble commercial en cas de cessation d’activité (Cass. 3e civ., 4 oct. 1973 : Bull. civ. 1973, III, n° 509. – CA Paris, 26 sept. 1995, Aff. Autin c/ Cattani. – CA Paris, 16e ch. A, 2 avr. 1996 : JurisData n° 1996-020649 ; Gaz. Pal. 1996, 2, somm. p. 578, obs. A. Jacquin. – CA Paris, Pôle 5, ch. 3, 19 janv. 2011, n° 09/11694 : JurisData n° 2011-000583). Fasc. 1360 : BAIL COMMERCIAL »
Le plus souvent la société exploitant la résidence de tourisme ne recherchera pas de nouveaux locaux et cessera l’activité correspondant aux appartements.
En conséquence, il n’y pas lieu allouer une indemnité liée à un trouble commercial inexistant.
Or, les rapports d’expertise judiciaire proposent parfois une indemnisation de 6 mois d’EBE moyen, ou plus couramment 3 mois d’EBE.
(Cour d’appel de Versailles, 8 octobre 2019, n°18/05993)
Cette solution est critiquable, car les salariés du groupe d’exploitation de la résidence de tourisme ne vont pas travailler durant 3 ou pire 6 mois sur la recherche de nouveau locaux.
Cette indemnisation est trop souvent accordée au preneur, alors que l’exploitant n’apporte pas la preuve de la réalité de ce préjudice.
La jurisprudence en matière de résidence étudiante
La jurisprudence en matière de résidence étudiante écarte avec constance l’existence d’un trouble commercial.
La Cour d’appel de Versailles l’a écarté dans un arrêt du 4 juillet 2017 concernant la résidence Pythagore Grande Arche, alors qu’il s’agissait de 259 lots dans la quartier de la Défense.
(Cour d’appel, Versailles, 12e chambre, 4 juillet 2017 – n° 16/04294)
La Cour d’appel de Versailles a confirmé l’absence de trouble commercial concernant une résidence étudiante NEXITY STUDEA à Issy-Les-Moulineaux :
« La société Nexity Studéa sollicite trois mois d’EBE, mais la perte partielle de fonds qu’elle allègue est incompatible avec une réinstallation, qui n’aurait aucun sens dans le cadre de la gestion globale d’une résidence. Il n’y a donc pas lieu à indemnisation du trouble commercial. »
(CA Versailles, 20-06-2017, n° 12/05809)
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