Résidence de tourisme à la montagne: les étapes pour le propriétaire
1. Congé par huissier
Les baux commerciaux en résidence de tourisme à la montagne arrivent dans la phase du renouvellement ou non renouvellement après les 9 premières années du bail commercial.
Les bailleurs souhaitant mettre fin au bail commercial de l’exploitant doivent faire délivrer un congé par huissier à la fin de la durée du bail commercial, si possible sous le suivi d’un avocat en résidence de tourisme à la montagne.
2. Indemnité d’éviction
Après la fin des délais de préavis, l’exploitant doit restituer les clés aux propriétaires, après le paiement d’une d’indemnité d’éviction, sauf si le locataire a renoncé à l’indemnité d’éviction postérieurement à la signature du bail commercial.
La méthode du chiffre d’affaires
La méthode du chiffre d’affaires est souvent utilisée pour évaluer l’indemnité d’éviction. En matière de résidence de tourisme à la montagne, la jurisprudence retient des coefficients particuliers.
La Cour d’appel de Chambéry a appliqué les coefficients suivants concernant une résidence de tourisme dans une station de ski à la notoriété unique (Pierre et vacances Avoriaz) :
– un coefficient de 0,7 du chiffre d’affaires.
Concernant l’évaluation de l’indemnité d’éviction d’un chalet dans la résidence de tourisme Le village Gaulois dans la station de ski de Saint François Longchamp (73130), la Cour d’appel de Chambéry a retenu le coefficient suivant :
– un coefficient de 1,2 du chiffre d’affaires.
La méthode de l’EBE
L’excédent brut d’exploitation (EBE) mesure la performance d’exploitation de l’entreprise et notamment sa trésorerie liée à l’exploitation (« cash flow »). Cet indice illustre la capacité de l’entreprise à dégager un revenu à partir de ses propres capacités financière.
L’expert judiciaire retraite le résultat d’exploitation pour calculer un EBE.
La Cour d’appel de Chambéry a appliqué les coefficients suivants concernant une résidence de tourisme dans une station de ski à la notoriété unique (Pierre et vacances Avoriaz) :
– un coefficient 8 appliqué à l’EBE.
(Cour d’appel, Chambéry, chambre civile, 1re section, 20 mars 2018 – n° 14/00392)
La Cour d’appel de Chambéry a appliqué les coefficients suivants concernant une résidence de tourisme dans une station de ski à la notoriété unique (Eurogroup, Macot la Plagne) :
– un coefficient 6 appliqué à l’EBE.
(Cour d’appel, Chambéry, Chambre civile, 1re section, 4 décembre 2018, n°17/00978)
Concernant l’évaluation de l’indemnité d’éviction d’un chalet dans la résidence de tourisme Le village Gaulois dans la station de ski de Saint François Longchamp (73130), l’expert judiciaire a retenu le coefficient suivant :
– 6 EBE
(rapport d’expertise judiciaire du 23 septembre 2022 devant le tribunal judiciaire d’Albertville)
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