La méthode du chiffre d’affaire en résidence étudiante
Les experts judiciaires appliquent parfois la méthode du chiffre d’affaire pour déterminer le montant de l’indemnité d’éviction, mais à des coefficients bien inférieurs au coefficient 4, qui s’applique à des hôtels et non des résidences étudiantes.
Jurisprudence de la Cour d’appel de Versailles
La Cour d’appel de Versailles a confirmé le jugement du tribunal de grande instance de Nanterre, qui retient un coefficient de 1,75 au chiffre d’affaires annuel moyen en résidence étudiante NEXITY STUDEA :
« Le bail commercial porte sur un appartement et un parking situés dans une résidence pour étudiants, qui comporte 110 lots. Il convient de retenir la méthode du chiffre d’affaires, appréciée comme pour un administrateur de biens, avec application d’un coefficient de 1,75 au chiffre d’affaires annuel moyen. »
(Cour d’appel de Versailles, 12e chambre, 29 mai 2018, 17/02845, numéro JurisData: 2018-009760, résumé)
Résidence étudiante NEXITY STUDEA à Issy-Les-Moulineaux
La Cour d’appel de Versailles a confirmé le jugement du tribunal de grande instance de Nanterre, qui retient un coefficient de 2 au chiffre d’affaires annuel moyen sur trois années, avant de retenir la médiane avec l’EBE, en résidence étudiante NEXITY STUDEA à Issy-Les-Moulineaux :
« Calculant également la capitalisation par le chiffre d’affaires moyen sur les trois mêmes années des trois lots litigieux, l’expert a conclu à un chiffre d’affaires moyen hors TVA de 7.823 euros, auquel il a affecté un coefficient de 2,
Compte-tenu de la spécificité des résidences services et du manque d’antériorité permettant d’arrêter une méthode dégageant une pertinence avérée, la médiane retenue par l’expert entre EBE retraité et chiffre d’affaires moyen sera validée par la cour, »
(CA Versailles, 20-06-2017, n° 12/05809)
Jurisprudence de la Cour d’appel de Paris
La Cour d’appel de Paris a confirmé le choix des experts d’un coefficient de 1,75 au chiffre d’affaires annuel moyen en résidence étudiante :
« Concernant l’évaluation de l’indemnité principale d’éviction, la méthode utilisée pour les hôtels meublés n’est pas adaptée.
En effet, dans une résidence étudiante, la majorité du chiffre d’affaires est générée par les loyers, la masse salariale est très réduite et les studios sont loués à l’année aux étudiants.
Il convient de retenir la moyenne de deux méthodes, comme l’ont fait les experts judiciaires : la méthode du chiffre d’affaires, appréciée comme pour un administrateur de biens, avec application d’un coefficient de 1,75 au chiffre d’affaires annuel moyen ».
Cour d’appel de Paris, Pôle 5, chambre 3, 2 mai 2018, N° 16/04691, numéro JurisData : 2018-007308
La Cour d’appel de Paris rend le même un autre arrêt dans le même sens.
(Cour d’appel de Paris, Pôle 5, chambre 3, 2 mai 2018, 16/10156, numéro JurisData : 2018-007141)
L’emplacement médiocre ou excellent de la résidence étudiante aura évidemment un impact sur le coefficient retenu par l’expert judiciaire dans son rapport d’expertise judiciaire.