Frais de remploi : définition
Les frais de remploi appartiennent aux indemnités accessoires que l’expert judiciaire peut proposer au tribunal en plus de l’indemnité d’éviction. La somme des indemnités accessoires et de l’indemnité d’éviction principale donne l’indemnité d’éviction totale due par le bailleur en résidence de tourisme.
La jurisprudence et la doctrine définissent les frais de remploi comme suit :
« 130. – Frais de remploi –
L’article L. 145-14 évoque “les frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur”, mais c’est sous le vocable « frais de remploi » que la pratique désigne les frais d’acte et les droits ou taxes liés à l’acquisition d’un fonds de commerce ou d’un droit au bail.
- – Le principe du règlement des frais de remploi –
En principe, les frais de remploi sont dus en chaque hypothèse, sauf s’il est établi que le locataire ne se réinstallera pas (Cass. 3e civ., 9 oct. 1991 : Loyers et copr. 1991, comm. 474. – Cass. 3e civ., 8 juin 1995 : Rev. Loyers 1995, p. 458. – CA Caen, ch. réunies, 5 janv. 1999, n° 9502597 : JurisData n° 1999-104942, statuant sur renvoi de Cass. 3e civ., 12 avr. 1995. – CA Paris, 16e ch. B, 18 mai 2001 : AJDI 2001, p. 945. – CA Paris, 16e ch. A, 28 juin 2000 : AJDI 2000, p. 1081. – CA Paris, 16e ch. B, 20 oct. 2000 : Gaz. Pal. 2001, 1, somm. p. 641. – TGI Paris, 7 nov. 2000 : AJDI 2001, p. 943. – CA Paris, Pôle 5, ch. 3, 15 févr. 2012, n° 10/00757 : JurisData n° 2012-003434. – Cass. 3e civ., 18 déc. 2012, n° 11-23.273 : JurisData n° 2012-030332)”
En règle générale, l’exploitant de la résidence de tourisme ou de la résidence étudiante ne recherchera pas de nouveaux locaux et cessera l’activité correspondant aux appartements concernés.
En effet, l’exploitant n’a pas prévu de louer quelques appartements isolés en remplacement.
En conséquence, il n’y pas lieu allouer une indemnité liée à un trouble des frais de remploi inexistants, contrairement à l’habitude de certains experts judiciaires. L’indemnité d’éviction principale suffit à indemniser le preneur exploitant une résidence de tourisme ou une résidence étudiante.