Suspension de la clause résolutoire

Faits et procédure

• Origine du bail : Le 6 décembre 2010, la SCI « Le Fournil du Corum » (devenue Pic Saint-Loup) a conclu un bail commercial avec la SARL « Le Fournil du Corum » pour un local exploité en boulangerie, moyennant un loyer annuel de 50 400 € HT/HC .
• Transmissions successives : Le fonds de commerce et le droit au bail ont été cédés à la société C.G.E le 30 août 2013, puis à la société C.G.H le 31 octobre 2017, enfin à la SARL L.
• Clause résolutoire et commandement : Le bail prévoyait la résiliation de plein droit en cas d’impayé. Le 6 mars 2018, Pic Saint-Loup a signifié à la SARL L. un commandement de payer 17 032,88 € de loyers et charges restants .
• Référé de première instance : Par ordonnance du 7 juin 2018, le juge des référés de Montpellier a :
  1. Constaté la résiliation du bail à compter du 6 avril 2018 (expiration du délai d’un mois après commandement),
  2. Ordonné l’expulsion de la SARL L. sous un mois,
  3. Condamné la SARL L. à verser une provision de 22 529,29 € pour arriérés et une indemnité d’occupation égale au loyer,
  4. Rejeté la demande de délais de paiement et condamné la SARL L. à 1 800 € au titre de l’article 700 CPC.
• Appel : La SARL L. a interjeté appel, sollicitant l’annulation de l’ordonnance, la suspension de la clause résolutoire, l’octroi de délais et la poursuite du bail, en s’appuyant sur ses difficultés d’exploitation (four tombé en panne, investissements imprévus, maintien des emplois, identité commerciale attachée au lieu).

Décision de la cour d’appel

Le 14 mars 2019, la cour d’appel de Montpellier :

1. Confirme intégralement l’ordonnance de référé du 7 juin 2018 :
   • Résiliation de plein droit acquise, expulsion ordonnée, provision et indemnité maintenues,
   • Rejet des délais de paiement et suspension de la clause résolutoire.
2. Motivation :
   • Aucun élément comptable ou financier n’a été produit par la SARL L. en appel pour établir sa situation ou la faisabilité d’un échéancier ;
   • L’attestation du père du gérant, évoquant un dépôt sur CARPA, n’apportait pas la preuve d’un engagement ferme ou couvrant la moitié de la dette ;
   • L’argument procédural du changement d’avocat n’a pas interrompu la procédure, et la SARL L. restait tenue d’apporter la preuve des faits nécessaires à ses prétentions (art. 9 CPC).
3. Article 700 CPC et dépens :
   • Réunie qu’elle avait succombé en appel, la SARL L. est condamnée aux dépens et n’obtient rien sur l’article 700 CPC.

Commentaire

La suspension de la clause résolutoire : un pouvoir exceptionnel

En matière de baux commerciaux, l’article L. 145-41, alinéa 2 du Code de commerce autorise le juge des référés à suspendre la clause résolutoire et à accorder des délais, quel que soit le motif du manquement du locataire (impayé ou inexécution d’obligations d’exploitation). Cette jurisprudence, rappelée par la Cour de cassation (e.g., Cass. 3ᵉ civ., 6 févr. 2025, n° 23-18.360), vise à préserver l’équilibre contractuel et la continuation de l’activité économique.

En l’espèce, la cour d’appel a jugé que la SARL L. n’établissait pas la réalité d’un projet de reprise d’exploitation ou d’un plan de financement crédible. Sans preuves financières concrètes (bilans, comptes bancaires, offres d’emprunt), la demande de suspension équivalait à une simple démarche dilatoire, justifiant son rejet.

Charge de la preuve : rigueur documentaire et comptable

Le débat a montré l’impérieuse nécessité, pour le locataire, de documenter sa demande d’échéancier :

• Éléments comptables : bilans, comptes de résultat, relevés bancaires, attestations d’obtention de crédits ou subventions,
• Preuves de dépenses : factures d’investissement (remplacement de matériel, travaux d’adaptation),
• Projection d’exploitation : business plan, prévisionnel de trésorerie.

Sans ces pièces, le juge ne peut apprécier la capacité de remboursement et la sincérité du projet de maintien dans les lieux. La Cour d’appel a à juste titre rappelé que la preuve des faits allégués incombe à son auteur (art. 9 CPC).

Formalisme du référé et efficacité des mesures provisoires

L’ordonnance de référé a d’abord constaté la résiliation de plein droit du bail, puis ordonné l’expulsion avec délai d’un mois. Cette technique mixte — constat de clause résolutoire et injonction de faire (expulsion) — témoigne de l’efficacité du référé en matière locative, permettant au bailleur d’obtenir en quelques semaines une provision et des mesures conservatoires sans attendre le jugement au fond.

Conseil : anticiper la requête en référé dès l’échéance d’une clause résolutoire, pour sécuriser rapidement les droits, quitte à débattre en appel sur les délais ou la suspension.

Stratégies contractuelles préventives

Pour limiter les litiges et les contentieux :

1. Clause pénale : fixer un montant forfaitaire pour les impayés et manquements, dissuasif mais proportionné, pour réduire les sommes à débattre.
2. Garantie loyers impayés (GLI) : souscrire une assurance pour sécuriser la couverture des impayés et charges, réduisant l’incitation à négocier des délais.
3. Obligations d’entretien précisées : détailler dans le bail les obligations du locataire (maintenance, contrôle du matériel), avec plan de prévention et expertise périodique.
4. Procédure amiable : prévoir une clause de médiation préalable en cas de difficultés financières, pour organiser un échéancier négocié avant le commandement.

1. Impact pour les bailleurs et locataires

• Pour le bailleur : la décision confirme la portée redoutable de la clause résolutoire et l’efficacité du référé ; toutefois, il convient d’agir avec diligence (commandement, assignation rapide) et de documenter toute mise en demeure.
• Pour le locataire : l’arrêt illustre les risques d’un défaut de preuve et l’importance d’anticiper un plan de redressement solide, que ce soit par financement externe ou cautionnement renforcé.

Conclusion
Cet arrêt met en lumière la puissance du référé locatif et le pouvoir de suspension de la clause résolutoire, tout en soulignant la nécessité absolue pour le locataire de documenter ses difficultés et son projet de poursuite d’exploitation. Bailleurs et preneurs gagneront à structurer leurs baux et leurs stratégies procédurales autour de clauses préventives (assurances, médiation) et d’une préparation rigoureuse des pièces comptables et financières pour anticiper tout contentieux.

Cour d’appel de Montpellier, 1ᵉʳʳᵉ chambre D, 14 mars 2019, n° 18/03611

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