Contrat de mise à disposition de bureaux

Par jugement du 28 mai 2026, le Tribunal judiciaire de Nanterre s’est prononcé sur les conséquences de la résiliation d’un contrat de prestations de services portant sur la mise à disposition de bureaux privatifs. Cette décision présente un intérêt particulier en matière de clauses pénales puisqu’elle rappelle le pouvoir du juge de réduire une indemnité contractuelle manifestement disproportionnée au regard du préjudice réellement subi.

Le litige opposait la société Hiptown Exploitation, spécialisée dans l’exploitation d’espaces de travail flexibles, à la SCI Kynan Patrimoine et Immobilier. Les parties avaient conclu le 19 septembre 2023 un contrat de prestations de services portant sur la mise à disposition de bureaux privatifs dans un immeuble situé à Paris.

Le contrat avait été conclu pour une durée ferme de trois ans à compter du 1er janvier 2024. Il prévoyait le versement d’une redevance mensuelle de 10 056 euros hors taxes ainsi qu’un dépôt de garantie de 20 112 euros hors taxes.

Une inexécution totale des obligations financières

L’absence de paiement du dépôt de garantie

Dès le début de l’exécution du contrat, la SCI Kynan Patrimoine et Immobilier n’a pas respecté ses engagements financiers.

La société n’a jamais versé le dépôt de garantie pourtant expressément prévu par le contrat. Ce manquement a constitué le premier élément à l’origine du différend.

Des redevances demeurées impayées

Parallèlement, aucune des redevances mensuelles dues à compter du mois de janvier 2024 n’a été réglée.

Face à cette situation, Hiptown Exploitation a adressé une mise en demeure le 30 avril 2024 réclamant :

• 20 112 euros au titre du dépôt de garantie ;
• 48 268,80 euros correspondant aux redevances impayées.

Cette mise en demeure étant restée sans effet, la société exploitante a notifié le 23 mai 2024 la résiliation du contrat pour inexécution contractuelle.

La procédure engagée devant le tribunal

Les demandes de Hiptown Exploitation

Par assignation du 10 septembre 2024, Hiptown Exploitation a saisi le Tribunal judiciaire de Nanterre.

Elle sollicitait notamment :

• la constatation de la résiliation du contrat ;
• la condamnation de la SCI Kynan au paiement de 438 019,20 euros ;
• une indemnité procédurale sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le montant de 438 019,20 euros correspondait à l’application d’une clause contractuelle prévoyant le paiement de l’intégralité des sommes qui auraient été dues jusqu’au terme normal du contrat.

L’absence de défense de la SCI

La SCI Kynan Patrimoine et Immobilier, pourtant régulièrement assignée, n’a pas constitué avocat.

Le tribunal a donc statué sur le fond conformément à l’article 472 du Code de procédure civile, lequel impose au juge de vérifier lui-même que les demandes du demandeur sont régulières, recevables et bien fondées.

La qualification de la clause litigieuse

Une clause de résiliation assortie d’une indemnité forfaitaire

Le contrat comportait une clause prévoyant qu’en cas de résiliation pour manquement du bénéficiaire, celui-ci demeurerait redevable de toutes les sommes dues jusqu’au terme normal du contrat.

Cette stipulation avait pour effet d’imposer à la SCI le paiement de l’équivalent de l’ensemble des redevances restant dues après la résiliation.

Une véritable clause pénale

Le tribunal rappelle qu’une clause fixant à l’avance le montant de la réparation due en cas d’inexécution contractuelle constitue une clause pénale au sens de l’article 1231-5 du Code civil.

Les magistrats constatent que la clause litigieuse répond exactement à cette définition puisqu’elle évalue forfaitairement le préjudice du prestataire en cas de défaillance du client.

Ils retiennent également que les manquements contractuels de la SCI sont parfaitement établis, celle-ci n’ayant versé ni le dépôt de garantie ni les redevances prévues au contrat.

Le contrôle judiciaire de la clause pénale

Une indemnité jugée manifestement excessive

Si le tribunal reconnaît le principe de l’indemnisation contractuelle, il refuse toutefois d’appliquer mécaniquement la clause.

Les juges soulignent que son application intégrale conduirait à faire supporter à la SCI l’équivalent de trente-six mois de redevances alors que le contrat n’a été exécuté que pendant cinq mois et que les locaux n’ont jamais été occupés.

Dans ces conditions, l’indemnité réclamée apparaît sans rapport avec le préjudice réellement subi par Hiptown Exploitation.

Une réduction de la pénalité

Faisant application du pouvoir modérateur prévu par l’article 1231-5 du Code civil, le tribunal réduit significativement la clause pénale.

Au lieu des 438 019,20 euros réclamés, il fixe l’indemnité à 70 392 euros TTC, correspondant :

• à cinq mois de redevances, soit 50 280 euros ;
• au dépôt de garantie contractuel de 20 112 euros.

Le tribunal considère que ce montant constitue une réparation proportionnée au préjudice effectivement subi par le prestataire.

La décision

Le Tribunal judiciaire de Nanterre condamne la SCI Kynan Patrimoine et Immobilier à verser à Hiptown Exploitation la somme de 70 392 euros TTC au titre de la résiliation du contrat pour manquement. Il condamne également la défenderesse à payer 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que l’intégralité des dépens.

Portée pratique de la décision

Cette décision illustre le contrôle exercé par les juridictions sur les clauses pénales, même lorsque l’inexécution contractuelle est incontestable. Le juge conserve toujours le pouvoir de réduire une indemnité contractuelle lorsqu’elle apparaît manifestement excessive au regard du préjudice réellement subi. L’arrêt rappelle ainsi que la liberté contractuelle trouve sa limite dans l’exigence de proportionnalité de la sanction financière attachée à l’inexécution du contrat.