CGH condamnée par la Cour d’appel de Chambéry le 28 mars 2024
Refus du droit de séjour au bailleur
En octobre 2014, M. Y et son épouse ont consenti un bail de résidence de tourisme à la SAS Compagnie de Gestion Hôtelière (CGH), prévoyant un loyer de 6 500 € annuels et deux semaines d’occupation gratuite en été et deux en hiver (article 5.1). L’article 6 imposait au bailleur de notifier avant le 15 février ses semaines d’occupation estivale et avant le 31 août celles d’hiver, faute de quoi le preneur déterminait les disponibilités.
Le 27 avril 2021, les bailleurs ont sollicité tardivement les semaines du 26 juin au 3 juillet et du 14 au 21 août. CGH a d’abord refusé (30 avril), en invitant à renouveler cinq jours avant, puis confirmé l’indisponibilité le 31 mai et le 9 août 2021.
Par assignation du 5 novembre 2021, M. et Mme Y ont saisi le juge des contentieux de la protection d’Albertville, reprochant à CGH une inexécution contractuelle de mauvaise foi, faute de pouvoir exercer leur droit de séjour : ils demandaient des dommages-intérêts (matériel, moral), la modification des clauses du bail et du guide d’occupation sous astreinte, et indemnité 700 CPC.
Le tribunal d’Albertville, par jugement du 3 février 2022, a condamné CGH à verser 1 260 € de dommage matériel, 500 € de préjudice moral et 650 € au titre de l’article 700 CPC, tout en rejetant leur demande de modification contractuelle et en ordonnant l’exécution provisoire.
Cour d’appel de Chambéry le 28 mars 2024, n°22/00634
En appel, CGH soutenait (i) que la demande de modification des clauses était inédite, (ii) que les bailleurs avaient exercé tardivement leur droit de séjour, (iii) qu’elle avait agi de bonne foi pour préserver l’exploitation, (iv) que l’article 6 n’était pas potestatif ; elle demandait le rejet et une indemnité 700 CPC de 3 000 €. Les bailleurs, pour leur part, réclamaient l’augmentation des dommages-intérêts et la reconnaissance du caractère potestatif de l’article 6.
La cour d’appel a rendu l’arrêt suivant :
- Irrecevabilité de la demande de modification du bail et du guide sous astreinte (nouvelle en appel) au regard des articles 564–566 CPC.
- Confirmation de la faute contractuelle de CGH : l’article 6, interprété de bonne foi, exigeait que, même en cas de demande tardive, CGH informe « sans délai » ou dans un « délai raisonnable » des disponibilités ou propose d’autres dates, ce qu’elle n’a pas fait.
- Perte de chance : le préjudice se limite à la perte d’une chance d’effectuer leur séjour ; l’indemnisation est fixée à 75 % du coût de la location (1 005,89 €), l’absence de preuve d’un préjudice moral ou de la privation d’accès à la cave justifiant le rejet de ces postes.
- Article 700 CPC : allocation de 2 000 € en équité aux bailleurs, condamnation de CGH aux dépens d’appel.
Commentaire
Limites de la recevabilité en appel (articles 564–566 CPC)
La cour rappelle que les pretentions nouvelles sont irrecevables si elles ne tendent pas « aux mêmes fins » ou ne constituent ni un accessoire, ni le complément nécessaire des demandes initiales. Ici, la clause sollicitée de modification du bail n’avait jamais été formée devant le premier juge : irrecevabilité justifiée .
Pratique : en appel, se borner aux moyens développés en première instance ou justifier que toute nouvelle prétention est accessoire ou nécessaire aux demandes antérieures.
Interprétation du devoir de bonne foi contractuelle
En application de l’ancien article 1134 C. civ., les conventions doivent être exécutées de bonne foi. L’article 6, loin d’être une simple clause potestative, organisait un mécanisme équilibré :
- Notification préalable par le bailleur (dates butoirs),
- Notification raisonnée des disponibilités par le preneur, même tardivement,
- Absence de toute indemnité en cas de non-utilisation (article 6.5).
La cour, fidélitaire aux articles 1156 et 1174 C. civ., reconstitue la « commune intention » : CGH devait informer le bailleur « sans délai » des disponibilités restantes ou proposer des alternatives, pour permettre l’exercice effectif du droit de séjour.
Conseil : préciser, dans le bail, le délai maximal de réponse en cas de demande tardive, afin d’éviter toute interprétation judiciaire.
Réparation par perte de chance: 75 % des frais engagés
La cour applique la théorie de la perte de chance (articles 1137 et 1240 C. civ.) : le préjudice subi réside dans la chance d’obtenir un séjour aux dates souhaitées. Étant donné l’incertitude, l’indemnisation est forfaitaire et proportionnée : 75 % des frais engagés (1 005,89 €) plutôt que le plein du coût (1 341,18 €).
Astuce : chiffrer précisément la perte de chance : probabilité de réservation et coût de l’alternative, pour aider le juge à fixer un taux de chance et un montant équitable.
Preuve du préjudice moral et matériel
L’arrêt insiste sur la preuve rigoureuse :
- Préjudice matériel (frais de séjour, parking, taxe) validé par facture.
- Préjudice de jouissance (privation de la cave) non établi faute de pièces.
- Préjudice moral rejeté : l’absence de droit acquis à séjour tardif exclut toute souffrance distincte.
Recommandation : documenter tout type de préjudice — moral, matériel, jouissance — par pièces justificatives (photos, attestations, devis).
Article 700 CPC et équité
La cour alloue 2 000 € aux bailleurs en reconnaissance des frais irrépétibles exposés en appel. Elle rappelle que la demande doit être proportionnée à la difficulté et à l’utilité du recours.
Stratégie : évaluer le rapport coût-bénéfice d’une demande 700 CPC en fonction de l’enjeu et de la structure du dossier.
Conclusion
Cet arrêt souligne :
- L’irrecevabilité des prétentions nouvelles en appel ;
- L’interprétation teleologique des clauses contractuelles, soumises à la bonne foi et à la commune intention ;
- L’usage de la perte de chance pour indemniser un dommage d’offre tardive ;
- L’exigence d’une preuve précise pour tous les postes de préjudice ;
- La fonction équitable de l’article 700 CPC.
Pour sécuriser leurs relations, bailleurs et exploitants veilleront à rédiger des délais de réponse explicites, à formaliser les mécanismes de notification et à documenter rigoureusement toute difficulté d’exécution.
N’hésitez pas à nous poser votre question gratuitement.