L’absence de qualité d’un exploitant en résidence de tourisme pour exercer une action oblique

En matière de résidences de tourisme, certains exploitants tentent parfois d’invoquer un droit d’action oblique pour s’opposer aux démarches des bailleurs, notamment lors de la délivrance de congés. Or, la jurisprudence rappelle avec constance que ce mécanisme n’est pas ouvert à l’exploitant lorsqu’il n’existe pas de carence du bailleur compromettant ses droits, ni de lien direct avec le syndicat des copropriétaires.

1. Le principe : absence de lien de droit entre le locataire et le syndicat des copropriétaires

La Cour d’appel d’Aix-en-Provence a rappelé que :

« L’absence de lien de droit entre le locataire et le syndicat des copropriétaires demeure le principe. (…) Le preneur ne saurait invoquer à l’égard du syndicat le non-respect de l’obligation de garantie de jouissance paisible des lieux. L’inexistence de lien de droit entre ces deux acteurs empêche le preneur d’exercer toute action que le statut de la copropriété réserve au copropriétaire. »
(CA Aix-en-Provence, 15 avr. 2011, n° 10/05814, AJDI 2011, p. 633).

Ainsi, lorsqu’un exploitant est simple preneur à bail, il ne peut pas directement agir contre le syndicat. Seul le bailleur est fondé à intenter une telle action, le locataire ne pouvant intervenir qu’en cas de carence avérée du propriétaire, par le biais d’une action oblique.

2. Les conditions strictes de l’action oblique

La Cour de cassation a précisé que l’action oblique n’est recevable que dans une hypothèse précise :

« L’action oblique d’un copropriétaire, comme celle de la copropriété, n’est recevable que s’il est établi que la carence du copropriétaire bailleur est de nature à compromettre ses droits. »
(Cass. 3e civ., 12 juill. 2018, n° 17-20.680).

Autrement dit, le preneur doit démontrer que le bailleur s’abstient d’agir alors même que cette inaction met en péril ses propres droits locatifs.

3. Application en résidence de tourisme : l’exploitant n’a pas qualité

Dans les litiges récents opposant des exploitants aux bailleurs, certains gestionnaires ont tenté d’utiliser l’action oblique pour interdire à des propriétaires de délivrer congé.
Or, cette prétention est vouée à l’échec :

• elle ne concerne pas les parties communes de la résidence (objet habituel des actions obliques) ;

• elle ne répond pas aux conditions jurisprudentielles de la carence du bailleur ;

• elle vise en réalité à limiter les droits fondamentaux des bailleurs à mettre fin au bail commercial à l’issue de la période initiale.

En conséquence, l’exploitant n’a pas la qualité pour exercer une action oblique au nom de prétendus bailleurs. Ces derniers demeurent pleinement libres de donner congé, sans que l’exploitant puisse se substituer à eux.

L’action oblique du preneur est un mécanisme exceptionnel, strictement encadré par la jurisprudence. Elle ne saurait être invoquée par un exploitant de résidence de tourisme pour faire obstacle à l’exercice normal des droits des bailleurs, notamment le droit de délivrer congé.