Validité d’une vente de piscine entre un syndicat des copropriétaires et une société

Une vente immobilière à l’euro symbolique reconnue parfaite

Par un jugement du 28 avril 2026, le tribunal judiciaire de Bordeaux a été amené à se prononcer sur la validité d’une vente immobilière conclue entre un syndicat des copropriétaires et une société suédoise propriétaire d’un lot de copropriété consistant en une piscine et ses abords. Le litige portait sur la question de savoir si un accord intervenu en assemblée générale des copropriétaires suffisait à caractériser une vente parfaite malgré l’absence de signature d’un acte authentique.

Un accord intervenu en assemblée générale des copropriétaires suffisait à caractériser une vente parfaite malgré l’absence de signature d’un acte authentique

La société SCALAB était propriétaire de deux lots dans une résidence située en Gironde. Le premier lot (n°575) correspondait à une piscine et à son environnement. Le second lot (n°576) comportait un droit à construire une extension hôtelière ou de résidence de tourisme. En avril 2019, SCALAB a sollicité l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale de deux résolutions. La première visait à céder le lot piscine au syndicat des copropriétaires pour le prix symbolique d’un euro afin qu’il soit intégré aux parties communes. La seconde tendait à modifier les droits attachés au lot constructible n°576.

Lors de l’assemblée générale du 29 juin 2019, la première résolution relative à la cession de la piscine a été adoptée. En revanche, la seconde résolution concernant l’extension des droits à construire du lot n°576 a été rejetée par les copropriétaires. Malgré l’adoption de la cession de la piscine, aucun acte authentique n’a été signé. Le syndicat des copropriétaires a ensuite découvert que SCALAB avait consenti une promesse de vente du même lot à d’autres copropriétaires en septembre 2020. Estimant qu’un accord définitif était intervenu, il a assigné SCALAB afin d’obtenir la passation forcée de l’acte authentique.

La question juridique

Le tribunal devait déterminer si les parties avaient donné leur consentement définitif sur la chose et sur le prix au sens de l’article 1583 du Code civil, condition nécessaire à la formation d’une vente parfaite. Il devait également apprécier si la mention figurant dans la résolution adoptée — « sous réserve de l’avis d’un expert immobilier et conformément à la loi » — constituait une véritable condition suspensive empêchant la formation du contrat. Enfin, il lui appartenait d’examiner l’argument subsidiaire de SCALAB tiré de la nullité de la vente pour vil prix sur le fondement de l’article 1169 du Code civil.

La reconnaissance d’une vente parfaite

Le tribunal rappelle qu’en vertu de l’article 1583 du Code civil, la vente est parfaite dès lors que les parties sont d’accord sur la chose et sur le prix. Il relève que l’initiative de la vente est venue de SCALAB elle-même, qui avait proposé par écrit la cession du lot piscine pour un euro symbolique. Cette proposition a été acceptée par l’assemblée générale des copropriétaires.

Les juges considèrent que la réserve relative à l’avis d’un expert immobilier ne constitue pas une véritable condition suspensive. En effet, aucun élément ne permettait de déterminer l’objet de l’expertise ni la partie chargée de la solliciter. Cette formulation imprécise ne pouvait donc empêcher la formation de la vente. De même, la référence au respect des lois en vigueur était jugée trop générale pour constituer une condition suspensive.

Le tribunal souligne également que rien ne démontrait que l’adoption de la première résolution était juridiquement subordonnée à l’approbation de la seconde. Les deux questions avaient été soumises à des votes distincts et indépendants. Dès lors, l’accord exprimé sur la cession du lot n°575 devait être considéré comme irrévocable.

Le rejet de la nullité pour vil prix

À titre subsidiaire, SCALAB soutenait que la vente devait être annulée en raison du caractère dérisoire du prix d’un euro. Le tribunal rejette cette argumentation. Il observe que ce prix avait été librement proposé par le vendeur lui-même et qu’il s’inscrivait dans un contexte particulier : le syndicat des copropriétaires assumait déjà les frais d’entretien et la gestion de la piscine, utilisée par l’ensemble des résidents. La situation économique du bien justifiait donc l’absence d’une contrepartie financière plus importante.

Les juges estiment ainsi que la contrepartie n’était ni illusoire ni dérisoire au regard des caractéristiques de l’opération. La demande de nullité est rejetée.

La solution

Le tribunal constate la perfection de la vente du lot n°575 au prix d’un euro. Il ordonne à SCALAB de régulariser l’acte authentique dans un délai de quatre mois. À défaut, le jugement lui-même vaudra acte de vente et pourra être publié au service de la publicité foncière. La société est également condamnée à verser 2 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens. L’exécution provisoire est écartée en raison de la nature du litige.

Apport de la décision

Cette décision illustre une application classique de l’article 1583 du Code civil : dès lors que les parties sont convenues de la chose et du prix, la vente est parfaite même en l’absence d’acte authentique. Elle rappelle également qu’une clause imprécise ne saurait être qualifiée de condition suspensive et que le caractère symbolique d’un prix ne suffit pas à caractériser sa vileté lorsqu’il existe une justification économique à l’opération.

Tribunal Judiciaire de Bordeaux (7e chambre civile) – 28 avril 2026, n° 22/08711