Exclusion du Juge des loyers commerciaux dans le contrat
(Cour d’appel de Toulouse, 24 mars 2026, n° 24/00275)
L’arrêt rendu par la Cour d’appel de Toulouse le 24 mars 2026 constitue une décision particulièrement structurante en matière de fixation du loyer du bail renouvelé.
Il valide une pratique contractuelle encore sous-exploitée : l’exclusion conventionnelle totale de la valeur locative au profit d’un mécanisme purement indiciaire.
Cette solution offre aux bailleurs un levier puissant de sécurisation du revenu locatif.
1. Le principe : la liberté contractuelle prime sur la valeur locative
En droit des baux commerciaux, le principe est connu :
- le loyer du bail renouvelé est en principe plafonné (article L.145-34 du Code de commerce),
- mais il peut être fixé à la valeur locative dans certains cas.
La Cour rappelle toutefois un point essentiel :
- ces règles ne sont pas d’ordre public
- les parties peuvent y déroger contractuellement
En l’espèce, le bail contenait une clause claire :
- fixation du loyer renouvelé selon la variation indiciaire,
- interdiction de se prévaloir des critères de la valeur locative.
2. L’enjeu : valeur locative vs loyer plafonné
Le débat portait sur une question classique :
– le locataire peut-il demander un loyer inférieur au plafond en invoquant une valeur locative plus basse ?
La réponse de la Cour est nette :
- non, lorsque le contrat exclut toute référence à la valeur locative.
Le preneur soutenait que :
- la clause empêchait seulement un déplafonnement à la hausse,
- mais n’interdisait pas une baisse via la valeur locative.
La Cour rejette cette analyse.
3. L’interprétation de la clause : une exclusion totale
La Cour adopte une lecture rigoureuse de la clause :
- le premier paragraphe impose une fixation indiciaire,
- le second interdit toute référence à la valeur locative.
Elle en déduit que la commune intention des parties était d’exclure toute fixation à la valeur locative, à la hausse comme à la baisse.
Point déterminant :
- la clause s’impose dans les deux sens
- elle protège autant le bailleur que le locataire
4. La renonciation du preneur : un levier décisif
La Cour va plus loin en qualifiant juridiquement la situation : le preneur a renoncé à se prévaloir de la valeur locative
Or, la renonciation à un droit :
- ne se présume pas,
- mais peut être tacite si elle est non équivoque.
En l’espèce, l’acceptation de la clause suffit à caractériser cette renonciation.
C’est un point fondamental, le locataire ne peut pas revenir a posteriori sur un mécanisme contractuel clair.
5. Conséquence : fixation automatique du loyer
La Cour tire toutes les conséquences de son raisonnement :
- absence de débat sur la valeur locative,
- inutilité de l’expertise judiciaire,
- application directe de l’indice.
Le loyer est ainsi fixé à 256.311,70 € par an HT/HC.
L’arrêt infirme donc le jugement qui avait ordonné une expertise.
6. Lecture stratégique pour les bailleurs
Cette décision offre plusieurs enseignements majeurs :
1. Sécuriser le loyer par la rédaction du bail
Une clause bien rédigée permet d’éviter tout débat sur la valeur locative.
2. Neutraliser les expertises judiciaires
En supprimant la référence à la valeur locative, on supprime le terrain de l’expertise.
3. Éviter les baisses opportunistes de loyers
Le locataire ne peut plus invoquer une baisse de marché.
4. Stabiliser la rentabilité à long terme
Le mécanisme indiciaire garantit une visibilité financière.
7. Un outil particulièrement adapté aux résidences gérées
Cette solution est particulièrement pertinente pour :
- les résidences de tourisme,
- les résidences étudiantes,
- les actifs exploités en bloc.
Dans ces montages :
- la valeur locative est souvent contestée
- les exploitants cherchent à renégocier à la baisse
- la clause validée par la Cour constitue une réponse directe à ces stratégies.
Conclusion
L’arrêt du 24 mars 2026 marque une évolution importante :
- la valeur locative n’est plus une fatalité en matière de renouvellement
- le contrat peut en organiser l’exclusion totale
Pour les bailleurs, le message est clair: la bataille du loyer se gagne dès la rédaction du bail, bien avant le contentieux.