Résidences de tourisme : la méthode hôtelière adaptée aux résidences de tourisme
En bref:
Dans cette décision, la S.A.S. Belambra Clubs a interjeté appel d’un jugement du Tribunal judiciaire de Narbonne qui avait écarté l’application de la méthode hôtelière pour déterminer le loyer d’un bail commercial renouvelé. La cour d’appel a examiné si les locaux devaient être considérés comme monovalents et si la clause du bail excluait l’application de cette méthode. Le tribunal de première instance avait ordonné une expertise sans recourir à la méthode hôtelière, ce que la cour d’appel a infirmé, considérant que la clause litigieuse ne prohibait pas cette méthode. La cour a donc décidé d’appliquer la méthode hôtelière pour évaluer le loyer, confirmant le caractère monovalent des locaux et ordonnant à l’expert de procéder en conséquence.
Résidences de tourisme : la méthode hôtelière confirmée pour fixer le loyer du bail renouvelé
Cour d’appel de Montpellier du 6 mai 2025
La question de la fixation du loyer lors du renouvellement d’un bail commercial en résidence de tourisme continue d’alimenter un contentieux nourri, en particulier lorsqu’il s’agit de déterminer si la méthode dite « hôtelière » doit s’appliquer. L’arrêt rendu par la Cour d’appel de Montpellier le 6 mai 2025 apporte un éclairage important en confirmant la pertinence de cette méthode pour des locaux qualifiés de monovalents.
Un litige classique en résidence de tourisme
Dans cette affaire, un bailleur avait donné à bail plusieurs appartements au sein d’une résidence exploitée par un opérateur touristique. À l’occasion du renouvellement du bail, un désaccord est né sur le montant du loyer renouvelé. L’exploitant sollicitait l’application de la méthode hôtelière, tandis que le bailleur soutenait que certaines stipulations contractuelles excluaient ce mode de calcul.
Le tribunal judiciaire avait initialement écarté la méthode hôtelière et ordonné une expertise fondée sur les critères classiques de la valeur locative. La société exploitante a interjeté appel.
La qualification de locaux monovalents
La Cour rappelle d’abord un principe essentiel : lorsque des locaux sont construits ou aménagés pour une seule utilisation — en l’espèce l’exploitation d’une résidence para-hôtelière — ils doivent être qualifiés de locaux monovalents.
Sont notamment pris en compte la configuration des lieux, leur environnement et la destination contractuelle. La Cour relève que l’activité d’hébergement avec prestations para-hôtelières, au sein d’un ensemble dédié aux loisirs, ne permet pas d’envisager facilement une autre activité sans transformations lourdes.
Cette qualification est déterminante, car elle ouvre la voie à l’application de règles spécifiques pour la fixation du loyer renouvelé.
La primauté de la méthode hôtelière adaptée aux résidences de tourisme
En application de l’article R.145-10 du Code de commerce, le prix du bail des locaux monovalents peut être déterminé selon les usages de la branche d’activité. En matière de résidences de tourisme, ces usages renvoient classiquement à la méthode hôtelière.
Cette méthode consiste à évaluer un chiffre d’affaires théorique en fonction de critères objectifs — catégorie de l’établissement, situation, capacité d’accueil, qualité des prestations, taux d’occupation potentiel — puis à déterminer une quote-part locative.
La Cour souligne que cette approche permet de refléter la réalité économique attachée aux locaux, indépendamment de la gestion effective du preneur.
L’interprétation des clauses contractuelles
Un point central du litige portait sur une clause indiquant que le loyer n’était pas dépendant de l’activité du locataire. Le bailleur soutenait que cette stipulation excluait toute référence à la méthode hôtelière.
La Cour adopte une analyse inverse : elle considère que la méthode hôtelière repose sur un chiffre d’affaires théorique et non sur l’activité réelle du preneur. Dès lors, la clause ne fait pas obstacle à son application.
Elle ajoute qu’une dérogation à la méthode usuelle doit résulter d’une volonté claire et non équivoque des parties, ce qui n’était pas établi en l’espèce.
Portée pratique de la décision
L’arrêt infirme donc la décision de première instance et ordonne que l’expert détermine la valeur locative en appliquant la méthode hôtelière.
Pour les bailleurs en résidences de tourisme, cette décision confirme plusieurs enseignements stratégiques :
- La qualification de local monovalent est souvent retenue dans ce type d’actifs ;
- La méthode hôtelière demeure la référence pour la fixation du loyer renouvelé ;
- Les clauses excluant un lien avec l’activité doivent être rédigées avec une grande précision pour produire effet ;
- L’analyse économique théorique prime sur la performance réelle de l’exploitant.
Une décision à intégrer dans les stratégies de renouvellement
Dans un contexte où de nombreux baux arrivent à échéance, cette jurisprudence rappelle que la discussion sur la valeur locative ne peut être dissociée de la nature même de l’actif et des usages professionnels.
Anticiper la qualification des locaux, documenter les paramètres économiques et analyser finement les clauses du bail sont des étapes essentielles pour sécuriser la position du bailleur ou de l’exploitant lors des négociations ou d’une procédure en fixation judiciaire.