Résidence de tourisme : un congé délivré au mauvais preneur est privé d’effet

Analyse du jugement du Tribunal judiciaire de Paris du 27 avril 2026

Par un jugement du 27 avril 2026, le Tribunal judiciaire de Paris a rappelé avec fermeté une règle essentielle du droit des baux commerciaux : un congé délivré à une société qui n’est plus titulaire du bail est dépourvu d’effet.

Cette décision, rendue dans un contentieux opposant un bailleur individuel à la société PV Exploitation France, illustre les conséquences très lourdes pouvant résulter d’une erreur d’identification du preneur après une opération d’apport partiel d’actif au sein d’un groupe exploitant de résidences de tourisme.

Un bail commercial conclu avec Pierre & Vacances

Le litige concernait un appartement situé dans une résidence de tourisme exploitée sous enseigne Pierre & Vacances.

Le bail commercial avait été conclu en 2013 pour une durée de 11 ans avec la société PV-CP Résidences Exploitation, devenue ensuite PV Residences & Resorts France.

En 2020, un apport partiel d’actif soumis au régime des scissions avait transféré la branche d’activité d’exploitation touristique à une autre société du groupe, devenue ensuite PV Exploitation France.

Cette opération avait fait l’objet :

• d’une publication au BODACC ;
• d’une publication dans un journal d’annonces légales.

Le bailleur avait toutefois continué à considérer que l’ancienne société demeurait preneuse au bail.

Un double congé délivré par le bailleur

En 2023, le bailleur avait d’abord délivré un congé avec offre de renouvellement, proposant une augmentation du loyer et refusant de prendre en charge certains travaux futurs.

Quelques mois plus tard, il avait finalement délivré un second congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction pour le 31 décembre 2024.

Mais ce congé avait été signifié non pas à PV Exploitation France, devenue titulaire du bail après l’apport partiel d’actif, mais à PV Holding, ancienne société exploitante.

Le bailleur soutenait néanmoins que :

• le traité d’apport partiel d’actif lui était inopposable ;
• la société exploitante avait volontairement dissimulé le transfert ;
• le congé devait donc rester valable.

Il invoquait également la mauvaise foi de l’exploitant afin de tenter d’écarter toute indemnité d’éviction.

L’effet automatique de l’apport partiel d’actif

Le tribunal rejette intégralement cette argumentation.

La juridiction rappelle d’abord les règles applicables aux apports partiels d’actif soumis au régime des scissions.

En application des articles L.236-3, L.236-16 et L.236-22 du code de commerce, une telle opération entraîne une transmission universelle du patrimoine de la branche transférée.

Le tribunal souligne surtout que l’article L.145-16 du code de commerce prévoit une substitution automatique de la société bénéficiaire dans les droits et obligations du bail commercial.

Ainsi, contrairement à une cession classique de bail, l’apport partiel d’actif soumis au régime des scissions n’exige aucune signification au bailleur sur le fondement de l’article 1690 ancien du code civil.

Cette précision est particulièrement importante pour les résidences de tourisme, où les restructurations internes des groupes exploitants sont fréquentes.

Un congé délivré au mauvais destinataire

Le tribunal rappelle ensuite une jurisprudence constante : le congé délivré à une personne autre que le véritable preneur est nul et privé d’effet.

Or, au jour du congé de 2024, la seule société titulaire du bail était PV Exploitation France.

Le juge retient plusieurs éléments démontrant que le bailleur connaissait cette situation :

• les publications légales avaient été régulièrement réalisées ;
• les factures adressées au bailleur mentionnaient depuis 2022 PV Exploitation France comme débitrice des loyers.

Le congé ayant été délivré à une société qui n’était plus preneuse, il est déclaré « privé d’effet ».

Le tribunal ajoute que le courrier par lequel PV Exploitation France avait accusé réception du congé et proposé un montant d’indemnité d’éviction ne constituait pas une renonciation à se prévaloir de cette irrégularité.

Une tacite prolongation du bail commercial

Conséquence directe de cette irrégularité : faute de congé valable, le bail commercial s’est poursuivi tacitement à compter du 1er mai 2024.

Le tribunal refuse donc d’examiner les autres arguments du bailleur concernant :

• l’absence prétendue de droit à indemnité d’éviction ;
• le motif grave et légitime ;
• ou encore le caractère symbolique de l’indemnisation réclamée.

Le bailleur est intégralement débouté de ses demandes et condamné aux dépens ainsi qu’au paiement de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Cette décision rappelle l’importance stratégique, pour les bailleurs en résidences de tourisme, de vérifier avec précision l’identité juridique du véritable preneur avant toute délivrance de congé.