Résidence de tourisme Pierre & Vacances

Le tribunal confirme l’application du statut des baux commerciaux et ordonne une expertise sur l’indemnité d’éviction

Un propriétaire refuse le renouvellement du bail d’un lot en résidence de tourisme

L’affaire concerne un appartement situé dans une résidence de tourisme exploitée sous l’enseigne Pierre & Vacances. En 2013, le propriétaire initial avait conclu un bail d’une durée de dix ans avec la société PV-CP Résidences Exploitation, moyennant un loyer annuel de 2 378 € HT. En 2022, la SCI [N] et Fils acquiert le bien puis délivre un congé avec refus de renouvellement à effet du 30 septembre 2023.

La société PV Exploitation France, venue aux droits du preneur initial, revendique alors le bénéfice d’une indemnité d’éviction. Contestant cette prétention, la SCI assigne le locataire afin d’obtenir son expulsion et la restitution des clés.

Le litige porte principalement sur trois questions :

• le bail relève-t-il du statut des baux commerciaux ?
• le congé délivré est-il valable ?
• le locataire peut-il prétendre à une indemnité d’éviction ?

Le bailleur conteste l’existence d’un bail commercial

Pour échapper au paiement d’une indemnité d’éviction, la SCI soutient que le contrat n’est pas soumis au statut des baux commerciaux. Elle invoque plusieurs arguments :

• le contrat n’est pas intitulé « bail commercial » ;
• sa durée est de dix ans et non de neuf ans ;
• aucune clause ne prévoit expressément un droit au renouvellement ou une indemnité d’éviction ;
• le loyer est particulièrement faible ;
• le locataire supporte d’importants travaux ;
• l’exploitant ne démontrerait pas exercer une véritable activité para-hôtelière.

Selon le bailleur, ces éléments révéleraient la volonté des parties d’écarter le statut protecteur des baux commerciaux.

Pierre & Vacances démontre l’existence d’une activité de résidence de tourisme

La société PV Exploitation France soutient au contraire que toutes les conditions d’application du statut sont réunies. Elle rappelle qu’elle exploite un fonds de commerce de résidence de tourisme et fournit à sa clientèle des prestations para-hôtelières caractéristiques de cette activité.

Le tribunal examine les pièces produites et constate que les comptes d’exploitation font apparaître :

• des frais de personnel d’hébergement ;
• des frais de ménage des appartements et des parties communes ;
• des charges d’animation ;
• des recettes issues d’activités annexes.

Ces éléments démontrent l’exercice habituel de prestations para-hôtelières et caractérisent l’exploitation d’une résidence de tourisme au sens du Code du tourisme.

Le tribunal retient la qualification de bail commercial

Le tribunal rejette l’ensemble des arguments du bailleur.

Il relève d’abord que la destination du bail prévoit expressément l’exploitation d’une activité commerciale de résidence de tourisme avec fourniture de services à la clientèle. Il souligne ensuite que l’absence de la mention « bail commercial » est sans incidence sur la qualification juridique du contrat.

Les juges rappellent également que :

• une durée de dix ans est parfaitement compatible avec un bail commercial ;
• un loyer faible ne fait pas obstacle à l’application du statut ;
• les travaux pris en charge par le preneur peuvent constituer la contrepartie économique du niveau du loyer ;
• l’absence de clause relative à l’indemnité d’éviction ne permet pas d’écarter une disposition d’ordre public.

Le tribunal souligne enfin que les congés délivrés par la SCI faisaient eux-mêmes référence aux articles L.145-14 et suivants du Code de commerce, reconnaissant ainsi implicitement le régime des baux commerciaux.

Il conclut donc que le bail conclu en 2013 constitue bien un bail commercial soumis aux articles L.145-1 et suivants du Code de commerce.

Le congé de 2024 est déclaré valable

Les sociétés Pierre & Vacances demandaient l’annulation du premier congé délivré en mars 2023 à la société PV Holding alors que le véritable preneur était devenu PV Exploitation France à la suite d’une opération de restructuration.

Le tribunal estime toutefois que cette contestation est devenue sans objet puisque le bailleur ne se prévaut plus de ce premier congé et qu’un second congé a été régulièrement délivré le 11 juin 2024 à effet du 31 décembre 2024.

Ce second congé n’étant pas contesté, les juges constatent qu’il a valablement mis fin au bail au 31 décembre 2024.

Le droit au maintien dans les lieux est confirmé

La SCI sollicitait l’expulsion immédiate du locataire ainsi que la restitution des clés.

Le tribunal rappelle les dispositions de l’article L.145-28 du Code de commerce : le locataire ayant droit à une indemnité d’éviction ne peut être contraint de quitter les lieux avant son paiement. Jusqu’à cette date, il bénéficie d’un droit au maintien dans les lieux.

En conséquence, les demandes d’expulsion et de restitution des clés sont rejetées.

Une expertise judiciaire est ordonnée pour évaluer l’indemnité d’éviction

Pierre & Vacances réclamait une indemnité d’éviction de 73 892,11 €, comprenant :

• une indemnité principale calculée sur la valeur du fonds de commerce ;
• une indemnité de remploi ;
• une indemnité pour trouble commercial.

Le tribunal considère cependant que les éléments financiers produits sont insuffisants pour fixer immédiatement l’indemnité, notamment en raison de l’impact de la crise sanitaire et des coefficients utilisés pour valoriser le fonds.

Avant-dire droit, il ordonne donc une expertise judiciaire destinée à évaluer :

• l’indemnité d’éviction dans toutes ses composantes ;
• l’indemnité d’occupation due depuis le 1er janvier 2025 ;
• la valeur économique du fonds exploité dans la résidence.

Enseignements pratiques

Cette décision constitue une illustration importante pour les résidences de tourisme. Le tribunal rappelle avec force que les baux conclus avec les exploitants de résidences de tourisme relèvent en principe du statut des baux commerciaux dès lors qu’une activité para-hôtelière est effectivement exercée. Il confirme également que l’absence de clause spécifique relative à l’indemnité d’éviction ne permet pas d’écarter une protection légale d’ordre public. Enfin, il réaffirme le droit du locataire évincé à se maintenir dans les lieux jusqu’au paiement effectif de l’indemnité d’éviction, conformément à l’article L.145-28 du Code de commerce.

Résumé du jugement du Tribunal Judiciaire de Bordeaux (5e chambre civile) – 16 avril 2026, n° 23/08072