Résidence étudiante Nexity Studéa : le tribunal judiciaire de Lyon annule un congé refusant toute indemnité d’éviction
Un contentieux emblématique des résidences étudiantes
Par jugement du 28 mai 2026, le Tribunal judiciaire de Lyon a rendu une décision particulièrement importante pour les exploitants de résidences étudiantes exploitées sous bail commercial. Le tribunal était saisi d’un litige opposant la société Nexity Studéa à la société AB Wealth Real Estate, propriétaire d’un lot situé dans la résidence étudiante « La Duchère » à Lyon.
Le bail commercial avait été conclu le 6 janvier 2008 avec prise d’effet au 1er septembre 2008 au profit de la société Lamy Résidences, aux droits de laquelle est venue la société Nexity Studéa. Le local concerné correspondait à un appartement exploité dans le cadre de l’activité globale de résidence étudiante.
Après avoir acquis le bien lors d’une adjudication en décembre 2019, la société AB Wealth Real Estate a délivré à Nexity Studéa un congé sans offre de renouvellement et sans indemnité d’éviction à effet du 30 juin 2021. Le bailleur considérait que l’exploitant ne bénéficiait d’aucun droit au renouvellement faute d’exploiter un fonds de commerce dans le logement concerné.
Contestant cette analyse, Nexity Studéa a saisi le tribunal judiciaire afin d’obtenir soit la nullité du congé, soit, à titre subsidiaire, le paiement d’une indemnité d’éviction.
La stratégie du bailleur : nier l’existence d’un fonds de commerce
Une distinction entre sous-location et prestations de services
La société AB Wealth Real Estate soutenait que Nexity Studéa exerçait en réalité deux activités distinctes.
Selon elle, la première activité consistait en une simple sous-location de logements meublés, activité qui ne constituerait pas en elle-même une activité commerciale protégée par le statut des baux commerciaux. La seconde activité correspondrait à des prestations para-hôtelières exercées essentiellement dans les parties communes de la résidence.
Le bailleur estimait que ces deux activités pouvaient être dissociées et que la disparition du bail portant sur un appartement n’affectait pas réellement l’activité commerciale exercée dans les espaces communs.
L’absence alléguée de clientèle propre
AB Wealth Real Estate soutenait également que Nexity Studéa ne disposait pas d’une clientèle propre.
Selon cette argumentation, les étudiants occupaient simplement des logements d’habitation et les prestations annexes n’étaient ni systématiques ni indispensables. Le bailleur affirmait en outre que certains propriétaires louaient directement leurs appartements, ce qui démontrerait l’absence d’un véritable fonds de commerce attaché à chaque logement.
Partant de ce raisonnement, il considérait que le congé sans renouvellement et sans indemnité d’éviction était parfaitement justifié.
La position de Nexity Studéa
Une activité commerciale unique et indivisible
Nexity Studéa contestait fermement cette analyse.
L’exploitant soutenait que son activité ne pouvait être fragmentée entre sous-location et prestations de services. Selon lui, le fonds de commerce résidait précisément dans l’exploitation globale d’une résidence étudiante comprenant la mise à disposition de logements meublés et l’offre de services para-hôteliers destinés aux étudiants.
La société faisait valoir que l’activité exercée dans chacun des logements loués participait à l’exploitation d’un fonds de commerce unique bénéficiant de la protection du statut des baux commerciaux.
Une demande de nullité du congé
Estimant infondé le motif invoqué par le bailleur, Nexity Studéa sollicitait la nullité du congé et la poursuite du bail commercial. À titre subsidiaire, elle demandait la reconnaissance de son droit à indemnité d’éviction et la désignation d’un expert chargé d’évaluer son préjudice.
Le raisonnement du tribunal
La reconnaissance d’un fonds de commerce
Le tribunal rappelle qu’il est de jurisprudence constante que l’activité de sous-location de logements accompagnée de l’offre de prestations de services constitue une activité commerciale relevant du statut des baux commerciaux.
Les juges soulignent que ce qui importe n’est pas que les prestations soient effectivement utilisées par chaque occupant mais qu’elles soient proposées aux sous-locataires. L’offre de services constitue un élément essentiel de l’activité commerciale.
Le tribunal retient ainsi que le fonds de commerce de Nexity Studéa est constitué par la sous-location des logements étudiants associée à une offre permanente de prestations para-hôtelières.
L’existence d’une clientèle propre
Les magistrats rejettent également l’argument tiré de l’absence de clientèle.
Ils considèrent que les étudiants qui choisissent les logements exploités par Nexity Studéa constituent une clientèle propre de l’exploitant. Cette clientèle est directement attachée à l’offre globale proposée par la société, incluant les services susceptibles d’être utilisés à tout moment durant la période d’occupation.
Le tribunal relève encore que le bailleur ne produit aucun élément sérieux démontrant que les prestations seraient offertes à des personnes étrangères au réseau de sous-location exploité par Nexity Studéa.
La nullité du congé
Ayant reconnu l’existence d’un fonds de commerce exploité dans le cadre du bail litigieux, le tribunal constate que le motif invoqué dans le congé était erroné. Le refus d’indemnité d’éviction reposait exclusivement sur l’affirmation selon laquelle aucun fonds de commerce n’était exploité dans les lieux loués. Or cette affirmation est jugée infondée.
Nexity Studéa ayant choisi de se prévaloir de la nullité du congé plutôt que de réclamer immédiatement une indemnité d’éviction, le tribunal prononce la nullité du congé délivré le 30 décembre 2020 et constate la poursuite du bail commercial.
La décision
Le Tribunal judiciaire de Lyon annule le congé sans offre de renouvellement ni indemnité d’éviction délivré par AB Wealth Real Estate, constate la poursuite du bail commercial, déboute le bailleur de l’ensemble de ses demandes et le condamne aux dépens ainsi qu’au paiement de 1 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
Portée pratique de la décision
Ce jugement s’inscrit dans une jurisprudence désormais bien établie concernant les résidences étudiantes exploitées par Nexity Studéa. Il confirme qu’un exploitant qui sous-loue des logements meublés avec offre de prestations para-hôtelières exploite un véritable fonds de commerce bénéficiant du statut des baux commerciaux. Le bailleur ne peut donc refuser le renouvellement du bail ou l’indemnité d’éviction en soutenant qu’aucune activité commerciale n’est exercée dans le logement concerné.