Résidence étudiante : indemnité d’éviction et perte partielle du fonds de commerce
Analyse du jugement du Tribunal judiciaire de Nanterre du 21 avril 2026
Le Tribunal judiciaire de Nanterre a rendu, le 21 avril 2026, une décision importante en matière de baux commerciaux de résidences étudiantes exploitées sous un modèle intégré.
Le litige opposait la société exploitante d’une résidence étudiante, venant aux droits d’ICADE EUROSTUDIOS, aux propriétaires d’un studio ayant délivré un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction.
Le tribunal devait principalement trancher deux questions essentielles :
- comment évaluer l’indemnité d’éviction due à l’exploitant d’une résidence étudiante ;
- quelle méthode appliquer pour déterminer l’indemnité d’occupation après expiration du bail.
Une reconnaissance de la perte partielle du fonds de commerce
Le bail commercial portait sur un lot situé dans une résidence services pour étudiants exploitée de manière centralisée.
Le bailleur soutenait qu’il n’existait aucune unité d’exploitation entre les différents lots de la résidence et que l’éviction d’un seul studio ne causait qu’un préjudice limité. Les propriétaires invoquaient notamment :
- l’absence de clause d’indivisibilité ;
- l’autonomie juridique des copropriétaires ;
- l’absence de dépendance économique entre les lots.
La société exploitante, au contraire, soutenait que la perte d’un studio entraînait une disparition partielle du fonds de commerce exploité dans la résidence. Elle se fondait sur la jurisprudence de la Cour de cassation relative aux résidences gérées.
Le tribunal adopte une position nuancée.
Il refuse de reconnaître une indivisibilité totale du fonds de commerce de la résidence, mais admet clairement l’existence d’une perte partielle du fonds correspondant au lot évincé.
Cette motivation est importante : l’éviction d’un lot isolé ne fait pas disparaître l’intégralité du fonds de commerce de la résidence, mais elle cause néanmoins un préjudice commercial réel à l’exploitant.
Une méthode d’évaluation inspirée des résidences gérées
L’expert judiciaire avait retenu deux méthodes possibles :
- une méthode fondée sur la perte partielle du fonds de commerce ;
- une méthode forfaitaire correspondant à six mois de loyers.
Le tribunal choisit la première approche.
L’expert avait évalué le préjudice en calculant le chiffre d’affaires global de la résidence puis en le répartissant par lot afin de mesurer la perte économique liée au studio évincé. Cette méthode conduisait à une indemnité principale de 16 166 €.
La juridiction valide ce raisonnement.
Le jugement contient une analyse particulièrement intéressante de l’activité de gestionnaire de résidence étudiante. Le tribunal considère que cette activité se situe « entre » celle d’un administrateur de biens et celle d’un exploitant hôtelier.
Le tribunal relève notamment :
- une activité de location meublée avec services ;
- une rotation des occupants plus importante que dans l’habitation classique ;
- des prestations para-hôtelières limitées ;
- une structure salariale plus légère qu’un hôtel traditionnel.
Cette qualification intermédiaire justifie l’application d’un coefficient de valorisation spécifique sur le chiffre d’affaires de la résidence. Le tribunal valide ainsi le coefficient de 1,85 retenu par l’expert.
Les indemnités accessoires accordées à l’exploitant
Au-delà de l’indemnité principale, le tribunal accorde plusieurs indemnités accessoires :
- indemnité de remploi : 1 620 € ;
- trouble commercial : 446 € ;
- frais fixes : 320 € ;
- déménagement : 150 € ;
- frais administratifs : 50 €.
Le tribunal rappelle qu’en matière d’éviction, l’indemnité doit réparer l’ensemble des conséquences économiques du non-renouvellement du bail.
Fait notable : le tribunal admet l’indemnité de remploi même en présence d’un fonds non transférable, sauf preuve contraire démontrant l’absence de réinstallation future.
Le montant total de l’indemnité d’éviction est finalement fixé à 18 752 €.
Le rejet de l’indexation de l’indemnité d’occupation à l’ILC
Les bailleurs demandaient également que l’indemnité d’occupation soit indexée selon l’ILC à compter du congé.
Le tribunal rejette cette demande.
Il rappelle qu’après refus de renouvellement, l’indemnité d’occupation se substitue au loyer mais demeure régie par les stipulations contractuelles applicables, sauf convention contraire.
Or le bail initial prévoyait une indexation sur l’IRL et non sur l’ILC.
Le tribunal considère donc qu’il est impossible d’imposer rétroactivement un indice différent de celui prévu au contrat.
Cette solution illustre l’importance stratégique des clauses d’indexation dans les résidences gérées, notamment lorsque l’exploitant demeure dans les lieux pendant plusieurs années après délivrance du congé.