Déplafonnement du loyer après plus de douze ans de bail : le juge ordonne une expertise judiciaire
Par un jugement du 11 juin 2026, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris a été saisi d’un litige relatif à la fixation du loyer d’un bail commercial renouvelé. L’affaire opposait la SARL Société d’Investissement Patrimonial (SIP), bailleresse, à la société exploitante des locaux commerciaux. La décision est particulièrement intéressante en ce qu’elle rappelle les conséquences d’une tacite prolongation ayant porté la durée du bail au-delà de douze ans et les limites de la preuve de la valeur locative lorsqu’elle repose uniquement sur une expertise amiable.
Les faits : un bail prolongé au-delà de douze ans
Par acte authentique du 22 juin 2012, la société SIP avait consenti à la société locataire le renouvellement d’un bail commercial portant sur des locaux situés à Paris. Le bail avait été conclu pour une durée de neuf ans à compter du 1er octobre 2011 et expirait le 30 septembre 2020. Le loyer annuel était fixé à 174 305,43 € hors taxes et hors charges.
À l’échéance contractuelle, aucun renouvellement formel n’est intervenu. Le bail s’est donc poursuivi par tacite prolongation à compter du 1er octobre 2020. Cette situation a perduré plusieurs années.
Le 6 octobre 2023, la bailleresse a délivré un congé avec offre de renouvellement à effet du 1er juillet 2024. À cette occasion, elle proposait un loyer annuel de 420 000 € hors taxes et hors charges. Par la suite, dans son mémoire préalable notifié le 2 juin 2025, elle a ramené sa demande à 366 000 € par an.
Faute d’accord entre les parties, la bailleresse a assigné la locataire devant le juge des loyers commerciaux le 26 septembre 2025 afin d’obtenir la fixation judiciaire du loyer renouvelé.
Une procédure marquée par l’absence de défense du locataire
Lors de l’audience du 2 avril 2026, la société locataire a sollicité un renvoi afin de pouvoir notifier un mémoire en réponse. Le juge a refusé cette demande.
Il relève en effet que plus de six mois s’étaient écoulés depuis l’assignation et qu’aucun motif légitime ne justifiait l’absence de mémoire en défense. Le tribunal a donc considéré qu’il n’y avait pas lieu de différer davantage l’examen du dossier et a mis l’affaire en délibéré.
Cette position illustre la rigueur du contentieux des loyers commerciaux, dans lequel les parties doivent respecter les délais nécessaires à la mise en état du dossier.
Le déplafonnement du loyer est acquis
Le tribunal rappelle les dispositions des articles L.145-33 et L.145-34 du Code de commerce.
En principe, lors du renouvellement d’un bail commercial, le loyer demeure plafonné par la variation de l’indice applicable. Toutefois, ce mécanisme cesse de s’appliquer lorsque la durée du bail a dépassé douze années par l’effet d’une tacite prolongation.
En l’espèce, le bail initial expirait en septembre 2020 mais le congé avec offre de renouvellement n’a produit effet qu’au 1er juillet 2024. La durée totale du bail avait donc largement dépassé douze ans.
Le juge en déduit que la règle du plafonnement est écartée et que le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative. Cette solution s’inscrit dans une jurisprudence constante relative au déplafonnement de plein droit en cas de prolongation au-delà de douze ans.
Le renouvellement n’est toutefois pas formellement constaté
La décision comporte une précision procédurale intéressante.
Le juge relève que la bailleresse ne justifie pas de l’acceptation expresse par la locataire de l’offre de renouvellement contenue dans le congé. Par ailleurs, la locataire n’a pris aucune position sur ce point devant le tribunal.
Le magistrat rappelle alors un principe classique : le simple maintien dans les lieux du preneur, combiné au paiement du loyer antérieur, ne suffit pas à caractériser une acceptation tacite et non équivoque du bail renouvelé.
En conséquence, le principe même du renouvellement n’est pas constaté dans le dispositif du jugement. Néanmoins, en l’absence de contestation sur ce point, le juge estime pouvoir examiner la question du montant du loyer susceptible d’être fixé.
Une expertise amiable insuffisante pour fixer la valeur locative
Pour justifier sa demande de loyer à hauteur de 366 000 € par an, la bailleresse produisait une expertise amiable évaluant la valeur locative à 361 000 € au 1er juillet 2024.
Le tribunal refuse toutefois de se fonder exclusivement sur ce document.
Il rappelle qu’en dehors des hypothèses prévues par la loi, un juge ne peut fixer la valeur locative uniquement sur la base d’une expertise non judiciaire réalisée à la demande d’une seule partie. Une telle pièce constitue un élément de débat mais ne peut suffire à elle seule à emporter la conviction du juge.
Compte tenu de l’importance de l’écart entre le loyer historique et le loyer revendiqué, le tribunal estime nécessaire de disposer d’une analyse indépendante et contradictoire.
Une expertise judiciaire assortie d’une tentative de médiation
Le juge ordonne donc une expertise judiciaire confiée à Mme Emmanuelle Gauthier du Fraysseix. Sa mission consiste notamment à visiter les locaux, déterminer les surfaces utiles, examiner les caractéristiques du bail et rechercher la valeur locative au 1er juillet 2024 au regard des critères de l’article L.145-33 du Code de commerce.
La bailleresse devra consigner une provision de 5 000 € avant le 30 août 2026. Le rapport devra être déposé avant le 15 juin 2027.
Particularité notable, le tribunal impose également un processus de médiation. L’expert devra tenter de concilier les parties et, à défaut, celles-ci devront rencontrer un médiateur désigné par le tribunal afin d’explorer une solution amiable avant la poursuite de l’expertise. Pendant toute la durée de l’instance, le loyer provisionnel restera fixé au montant du loyer contractuel antérieur.
Cette décision illustre l’approche désormais fréquente du juge des loyers commerciaux de Paris : reconnaître immédiatement le principe du déplafonnement lorsque la durée du bail excède douze ans, tout en renvoyant la détermination précise de la valeur locative à une expertise judiciaire assortie d’une tentative structurée de médiation.
TJ Paris, juge des loyers commerciaux, 11 juin 2026, n° 25/11663