Résidence de tourisme : responsabilité du notaire

La Cour de cassation confirme l’obligation du notaire de vérifier l’efficacité juridique du bail commercial

Par un arrêt du 17 juin 2026, la première chambre civile de la Cour de cassation confirme une nouvelle fois l’étendue du devoir de conseil du notaire dans les opérations d’investissement en résidence de tourisme. L’affaire s’inscrit dans une longue série de contentieux nés des programmes de défiscalisation commercialisés au début des années 2000, dans lesquels les acquéreurs avaient été convaincus qu’ils pourraient récupérer leur bien à l’issue du bail commercial sans avoir à verser d’indemnité d’éviction grâce à une clause de renonciation insérée dans le bail. La Cour juge que le notaire engage sa responsabilité lorsqu’il ne vérifie pas la validité d’une telle clause alors même qu’il n’a pas rédigé le bail commercial, dès lors que celui-ci est indissociable de l’opération immobilière et conditionne son efficacité économique.

VEFA dans une résidence de tourisme

En septembre 2002, M. et Mme J. avaient conclu un contrat de réservation portant sur une villa située dans une résidence de tourisme. Quelques mois plus tard, un acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement était reçu par un notaire de la SCP Océan Notaires et Conseils.

Parallèlement à cette acquisition, les investisseurs avaient signé un bail commercial de neuf ans avec l’exploitant de la résidence. Ce bail comportait une clause selon laquelle l’exploitant renonçait par avance à toute indemnité d’éviction en cas de refus de renouvellement du bail.

À l’expiration du contrat, les propriétaires ont délivré un congé sans offre d’indemnité d’éviction, persuadés que cette clause leur permettait de récupérer librement leur villa.

L’exploitant a toutefois contesté cette analyse. Il a demandé l’annulation du congé, le paiement d’une indemnité d’éviction ainsi que la réparation du préjudice résultant de sa dépossession des lieux. Les propriétaires ont alors recherché la responsabilité du promoteur, de l’agence immobilière et du notaire.

Une clause de renonciation déclarée non écrite

Dans la procédure ayant précédé le présent pourvoi, la cour d’appel avait jugé que la clause par laquelle le locataire renonçait à son droit à une indemnité d’éviction était réputée non écrite.

Elle avait déclaré recevable la demande de l’exploitant en paiement d’une indemnité d’éviction, ordonné une expertise destinée à en fixer le montant et condamné le notaire ainsi que l’agence immobilière à garantir les propriétaires à hauteur de 70 % des condamnations mises à leur charge. L’agence devait en outre garantir le notaire pour moitié dans leurs rapports internes.

La question juridique

Le notaire soutenait devant la Cour de cassation qu’il ne pouvait être tenu responsable.

Selon lui, il n’avait dressé que l’acte authentique de vente et non le bail commercial. Il estimait donc n’avoir aucune obligation de contrôler la validité d’une clause figurant dans un contrat distinct, élaboré par l’agence immobilière.

La Cour devait déterminer si le devoir de conseil du notaire pouvait s’étendre à un bail commercial qu’il n’avait pas instrumenté mais qui constituait un élément essentiel de l’opération immobilière.

Le devoir de conseil du notaire englobe l’économie globale de l’opération

La Cour de cassation rejette le pourvoi.

Elle rappelle d’abord le principe selon lequel le notaire est tenu d’éclairer les parties sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il prête son concours.

En l’espèce, plusieurs éléments démontraient que le bail commercial faisait partie intégrante de l’opération.

L’acte authentique faisait expressément référence au contrat préliminaire de réservation. Celui-ci annexait le bail commercial litigieux. Le dépôt de garantie versé par les acquéreurs avait par ailleurs été reçu par le notaire en qualité de séquestre.

Ces circonstances permettaient de retenir que le notaire connaissait parfaitement l’objectif poursuivi par les investisseurs : récupérer leur bien sans avoir à payer d’indemnité d’éviction au terme du bail.

Dès lors, même s’il n’avait pas rédigé le bail commercial, il devait vérifier la validité de cette clause essentielle dès lors que son inefficacité était susceptible de compromettre le résultat recherché par les acquéreurs. En s’abstenant de procéder à cette vérification, il a manqué à son devoir de conseil.

Le préjudice : une perte de chance

Le notaire soutenait également que les propriétaires étaient eux-mêmes responsables du préjudice subi par l’exploitant.

Après la délivrance du congé, ils avaient repris possession de la villa, installé un système de vidéosurveillance et remis le bien en location, privant ainsi l’exploitant de la jouissance des locaux.

Selon le notaire, cette dépossession résultait exclusivement de leurs propres agissements et rompait le lien de causalité avec sa faute.

La Cour de cassation écarte cet argument.

Elle précise que le préjudice directement imputable au notaire n’est pas constitué par les condamnations prononcées en raison de la reprise des lieux, mais par la perte de chance des acquéreurs de prendre une décision éclairée au moment de leur investissement.

Correctement informés, ils auraient pu soit renoncer à acquérir le bien en récupérant leur dépôt de garantie, soit poursuivre l’opération en sachant qu’ils devraient nécessairement verser une indemnité d’éviction en cas de refus de renouvellement du bail. La faute du notaire les a privés de cette liberté de choix.

Portée de la décision

Par cet arrêt, la Cour de cassation confirme une jurisprudence désormais solidement établie en matière de résidences de tourisme. Le notaire ne peut limiter son devoir de conseil au seul acte authentique lorsqu’il connaît l’objectif économique poursuivi par les parties et que celui-ci dépend de contrats connexes, notamment du bail commercial. Il doit vérifier la validité des clauses essentielles susceptibles d’affecter l’efficacité de l’opération dans son ensemble.

Cette décision renforce la protection des investisseurs ayant acquis des biens en résidences de tourisme sur la foi de clauses de renonciation à l’indemnité d’éviction aujourd’hui réputées non écrites. Elle confirme également que le préjudice indemnisable réside dans la perte de chance de renoncer à l’acquisition ou de contracter en parfaite connaissance des risques juridiques attachés au bail commercial.

Cass. 1re civ., 17 juin 2026, n° 25-11.807