Résidence de tourisme CGH perd devant la Cour de cassation
La résidence de tourisme Les Fermes de Sainte-Foy
Le pourvoi contre une décision rejetant une fin de non-recevoir tirée de la prescription est irrecevable tant que le fond du litige n’a pas été jugé
Résidence de tourisme CGH, par un arrêt du 18 juin 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation apporte une précision procédurale importante en matière de contentieux des baux commerciaux. Sans se prononcer sur la question de la prescription invoquée par le preneur, elle rappelle qu’un arrêt rendu en appel sur une ordonnance du juge de la mise en état rejetant une fin de non-recevoir ne peut, en principe, faire l’objet d’un pourvoi immédiat dès lors qu’il ne met pas fin à l’instance et ne tranche aucune partie du principal. Cette décision intéresse directement les nombreux contentieux opposant les exploitants de résidences de tourisme à leurs bailleurs, notamment lorsque ceux-ci sollicitent que certaines clauses du bail soient réputées non écrites.
Résidence de tourisme CGH
Plusieurs propriétaires de lots situés dans une résidence de tourisme avaient donné leurs biens à bail commercial à la société Compagnie de gestion hôtelière (CGH), exploitante de la résidence.
Estimant que la clause forfaitaire de charges figurant dans leurs baux commerciaux était irrégulière, les bailleurs ont assigné CGH le 30 décembre 2021 afin d’obtenir son annulation ou qu’elle soit réputée non écrite.
Avant toute discussion sur le fond du litige, la société CGH a soulevé devant le juge de la mise en état une fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action des bailleurs. Selon elle, ces derniers étaient forclos pour remettre en cause la clause litigieuse.
Cette exception procédurale a été rejetée. La décision du juge de la mise en état a ensuite été confirmée par la cour d’appel de Chambéry le 5 novembre 2024. Souhaitant obtenir un contrôle immédiat de cette décision, CGH a formé un pourvoi en cassation.
La question posée à la Cour de cassation
La Cour de cassation n’était pas saisie du bien-fondé de la prescription.
La seule question consistait à déterminer si un pourvoi pouvait être immédiatement exercé contre un arrêt d’appel qui rejette une fin de non-recevoir tirée de la prescription, alors que le procès sur le fond n’est pas terminé.
Autrement dit, la décision statuant uniquement sur un incident de procédure pouvait-elle être contestée sans attendre le jugement définitif du litige ?
Le principe : pas de pourvoi immédiat contre les décisions incidentes
La troisième chambre civile rappelle les règles résultant des articles 606, 607, 608 et 789 du code de procédure civile.
En principe, les décisions rendues en dernier ressort qui se prononcent uniquement sur une exception de procédure, une fin de non-recevoir ou tout autre incident ne peuvent être frappées d’un pourvoi en cassation indépendamment du jugement sur le fond.
Cette règle répond à un objectif de bonne administration de la justice. Elle évite que plusieurs pourvois successifs ralentissent inutilement le déroulement de la procédure.
Une exception existe toutefois lorsque la décision incidente tranche également, dans son dispositif, une question de fond constituant une partie du principal. Dans cette hypothèse seulement, un pourvoi immédiat est recevable.
Le rôle du juge de la mise en état
La Cour rappelle également le rôle particulier du juge de la mise en état, tel qu’il résultait de l’article 789 du code de procédure civile dans sa rédaction applicable au litige.
Lorsque la fin de non-recevoir nécessite l’examen préalable d’une question de fond, le juge de la mise en état peut statuer sur cette question, mais il doit distinguer clairement, dans le dispositif de sa décision, ce qui relève du fond et ce qui relève de la fin de non-recevoir.
Cette distinction est essentielle car elle conditionne l’exercice immédiat d’un pourvoi en cassation.
Si la décision tranche effectivement une partie du principal par une disposition autonome du dispositif, le recours devient immédiatement possible. À défaut, il faudra attendre que le tribunal statue définitivement sur le fond.
Une irrecevabilité prononcée d’office
En l’espèce, la Cour de cassation relève que l’arrêt de la cour d’appel se bornait à confirmer le rejet de la fin de non-recevoir tirée de la prescription.
Aucun chef distinct du dispositif ne statuait sur la question de fond dont dépendait pourtant l’appréciation de la prescription.
L’arrêt ne mettait pas davantage fin à l’instance, puisque le débat sur la validité de la clause forfaitaire de charges demeurait entièrement ouvert devant les juges du fond.
Dans ces conditions, les conditions permettant un pourvoi immédiat n’étaient pas réunies.
La Cour déclare donc le pourvoi irrecevable sans examiner les arguments développés par la société CGH sur la prescription elle-même. Elle condamne en outre cette dernière aux dépens et rejette sa demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Portée de la décision
Cet arrêt constitue un rappel utile des règles gouvernant les recours contre les décisions du juge de la mise en état. En matière de baux commerciaux, il confirme qu’un exploitant ne peut pas saisir immédiatement la Cour de cassation après le rejet d’une fin de non-recevoir tirée de la prescription lorsque cette décision ne tranche aucune partie du principal.
Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n° 25-10.082