La cour d’appel accorde une indemnité de remploi à CGH, mais rejette sa demande de frais de réinstallation

Par un arrêt du 9 juin 2026, la cour d’appel de Chambéry statue sur l’indemnité d’éviction due à la société Compagnie de Gestion Hôtelière (CGH) à la suite du refus de renouvellement d’un bail commercial portant sur un appartement exploité dans une résidence de tourisme située dans une station de ski savoyarde. L’intérêt principal de cette décision réside dans la distinction opérée entre l’indemnité de remploi, finalement accordée à l’exploitant, et l’indemnité de réinstallation, refusée pour des raisons procédurales.

Un bail commercial arrivé à son terme

Le propriétaire d’un appartement, d’une cave et d’un emplacement de stationnement avait donné ces biens à bail commercial à la société CGH dans une résidence de tourisme exploitée sous une forme para-hôtelière. Le bail, conclu pour onze années, arrivait à expiration le 15 décembre 2017. Avant son terme, le bailleur avait délivré un congé sans offre de renouvellement, ouvrant ainsi droit au paiement d’une indemnité d’éviction.

À la suite d’une expertise judiciaire, le tribunal judiciaire d’Albertville avait fixé l’indemnité d’éviction à 61.750 euros, tout en rejetant la demande d’indemnité de remploi présentée par CGH. Les deux parties ont alors porté le litige devant la cour d’appel.

La perte du fonds de commerce est totale

Le bailleur soutenait que la perte d’un appartement au sein d’une résidence de tourisme n’entraînait qu’une perte partielle du fonds de commerce global de l’exploitant. Selon lui, l’indemnité devait être calculée en fonction de la seule perte de rentabilité.

La cour rejette cette argumentation. Elle rappelle qu’en résidence de tourisme chaque appartement constitue un fonds de commerce autonome. Le refus de renouvellement du bail entraîne donc la disparition totale du fonds exploité dans le lot concerné. L’indemnité principale doit dès lors correspondre à la valeur intégrale de ce fonds.

La cour confirme également la méthode retenue par l’expert, fondée sur les usages de l’hôtellerie. Les prestations fournies dans la résidence étant comparables à celles d’un établissement hôtelier quatre étoiles, la référence aux méthodes d’évaluation hôtelières est jugée parfaitement adaptée.

Après validation d’un coefficient de chiffre d’affaires de 300 % et d’un coefficient de capitalisation de l’EBE de 10, la valeur du fonds est fixée à 52.000 euros.

La cour accorde finalement une indemnité de remploi

Le point le plus intéressant de la décision concerne l’indemnité de remploi.

Le tribunal et l’expert judiciaire avaient refusé ce poste au motif que le fonds de commerce était définitivement perdu, non transférable et que CGH ne démontrait pas son intention de se réinstaller dans un autre établissement.

La cour adopte un raisonnement inverse. Elle rappelle une jurisprudence constante selon laquelle le bailleur doit indemniser les frais de remploi ou de réinstallation d’un locataire évincé d’un fonds non transférable, sauf s’il démontre que celui-ci ne se réinstallera pas ailleurs. La charge de la preuve pèse donc sur le bailleur et non sur le preneur.

Selon la cour, le simple fait que le fonds ait disparu ne signifie pas que l’exploitant renonce à toute activité future. Rien n’exclut qu’il acquière ou crée ultérieurement un nouveau fonds de commerce dans une autre résidence. Faute pour le bailleur d’établir l’absence de toute réinstallation future, CGH bénéficie d’une indemnité de remploi de 5.200 euros, correspondant à 10 % de la valeur du fonds.

En revanche, la demande de réinstallation est rejetée

C’est sur ce point que l’arrêt est particulièrement instructif.

Après avoir obtenu gain de cause sur le remploi, CGH sollicitait également en appel une somme de 3.000 euros au titre des frais de réinstallation. La société soutenait que l’éviction entraînait nécessairement des coûts liés à la recherche et à la mise en place d’une nouvelle exploitation.

La cour ne se prononce toutefois pas sur le fond de cette demande. Elle constate que cette prétention n’avait jamais été soumise au tribunal judiciaire. Elle apparaît donc pour la première fois en cause d’appel. Or l’article 564 du code de procédure civile interdit aux parties de présenter devant la cour de nouvelles demandes qui n’ont pas été soumises au premier juge, sauf exceptions particulières.

La cour relève que CGH n’a fourni aucune explication permettant de considérer cette demande comme l’accessoire ou le complément nécessaire d’une prétention déjà formée en première instance. En conséquence, la demande de 3.000 euros au titre de l’indemnité de réinstallation est déclarée irrecevable.

Une indemnité d’éviction portée à 68.900 euros

La cour confirme enfin l’indemnité pour trouble commercial de 11.700 euros, correspondant à trois mois d’EBE, ainsi que l’indemnité d’occupation annuelle de 7.400 euros HT.

L’indemnité d’éviction globale est ainsi fixée à 68.900 euros, composée de :

• 52.000 euros d’indemnité principale ;
• 5.200 euros d’indemnité de remploi ;
• 11.700 euros de trouble commercial.

L’arrêt présente un intérêt pratique majeur : il confirme le principe favorable au preneur concernant l’indemnité de remploi des exploitants de résidences de tourisme, mais rappelle également qu’une demande distincte de frais de réinstallation doit impérativement être formulée dès la première instance sous peine d’être déclarée irrecevable en appel.

CA Chambéry, 1re chambre, 9 juin 2026, n° 23/01133