Résidence de tourisme : le tribunal confirme l’application du statut des baux commerciaux

Une expertise sur l’indemnité d’éviction ordonnée

Par un jugement avant dire droit du 18 juin 2026, le tribunal judiciaire de Draguignan apporte une décision particulièrement intéressante pour les litiges opposant des propriétaires de résidences de tourisme à Pierre & Vacances. Saisi par des bailleurs qui soutenaient que leur contrat n’était pas soumis au statut des baux commerciaux ou, à défaut, qu’il devait être annulé pour dol, le tribunal rejette ces deux moyens. Il retient que le bail relève bien du statut des baux commerciaux et considère qu’aucun vice du consentement n’est établi. En revanche, il estime que le montant de l’indemnité d’éviction ne peut être fixé en l’état et ordonne une expertise judiciaire.

Un appartement dans une résidence de tourisme Pierre & Vacances

Les époux [P] avaient acquis un appartement situé dans une résidence de tourisme exploitée par Pierre & Vacances. En reprenant le bail conclu avec l’exploitant, ils avaient signé un avenant en août 2015. À l’approche de l’échéance contractuelle, ils délivrèrent, le 3 novembre 2022, un congé sans offre de renouvellement et sans indemnité d’éviction, estimant que le bail arrivait simplement à son terme. Après le refus de Pierre & Vacances de quitter les lieux, ils saisirent le tribunal afin de faire constater la fin du bail et d’obtenir l’expulsion de l’exploitant.

Les bailleurs soutenaient que le bail était un simple bail civil

À titre principal, les propriétaires affirmaient que le contrat ne relevait pas du statut des baux commerciaux.

Selon eux, l’activité exercée dans leur appartement demeurait essentiellement civile puisqu’il s’agissait d’une simple location meublée. Ils soutenaient que les prestations para-hôtelières étaient limitées, exercées principalement dans les parties communes de la résidence et qu’elles ne présentaient qu’un caractère accessoire. Ils faisaient également valoir que le bail ne manifestait pas une volonté claire des parties de se soumettre conventionnellement au statut des baux commerciaux : le contrat était intitulé « bail en meublé », ne mentionnait ni la propriété commerciale ni l’indemnité d’éviction et comportait une faculté de résiliation triennale pourtant incompatible avec le régime des résidences de tourisme.

Cet argumentaire est rejeté régulièrement depuis les années 2000.

Le tribunal retient l’application du statut des baux commerciaux

Le tribunal écarte cette argumentation.

Il rappelle d’abord que le statut des baux commerciaux s’applique de plein droit dès lors que les conditions de l’article L. 145-1 du Code de commerce sont réunies, notamment lorsqu’un fonds de commerce est exploité dans les locaux loués.

Il relève ensuite que Pierre & Vacances exploite une résidence de tourisme classée, établissement commercial d’hébergement au sens du Code du tourisme. Les prestations proposées — accueil de la clientèle, fourniture de linge, ménage en cours de séjour, restauration ou services complémentaires assurés par du personnel salarié — constituent un ensemble de services para-hôteliers conférant une nature commerciale à l’exploitation. Le fait que certains services soient optionnels ou localisés dans les parties communes ne remet pas en cause cette qualification.

Le tribunal souligne également que les bailleurs eux-mêmes avaient toujours agi comme si le bail était commercial. Ils avaient interrogé Pierre & Vacances sur l’indemnité d’éviction avant la délivrance du congé puis avaient précisément invoqué les règles du statut des baux commerciaux pour tenter d’en priver le preneur. Cette exécution du contrat confirme que les parties se plaçaient bien dans le cadre du statut commercial.

L’action en nullité pour dol est rejetée

À titre subsidiaire, les propriétaires soutenaient avoir été trompés lors de la signature du bail.

Ils reprochaient à Pierre & Vacances d’avoir laissé croire qu’aucune indemnité d’éviction ne serait due à l’expiration du bail, notamment au travers d’un courriel émanant d’une chargée d’affaires. Ils invoquaient également les clauses de résiliation anticipée figurant dans le bail, qu’ils considéraient comme trompeuses puisqu’elles étaient contraires aux dispositions d’ordre public applicables aux résidences de tourisme.

Le tribunal refuse toutefois de caractériser un dol. Cette décision est malheureusement fréquente.

Il considère que l’existence de l’indemnité d’éviction découle directement de la loi et ne constitue pas une circonstance de fait dissimulée par l’exploitant. L’échange de courriels invoqué par les bailleurs ne figure pas dans le contrat, ne répondait qu’à une partie de leur interrogation et ne comporte aucun engagement clair de renonciation à l’indemnité d’éviction. En outre, Pierre & Vacances n’était tenue d’aucune obligation particulière d’information ou de conseil sur les conséquences du statut des baux commerciaux. Enfin, les propriétaires ne démontrent pas que, correctement informés, ils auraient renoncé à leur investissement locatif. La demande de nullité pour dol est donc rejetée.

Une expertise est ordonnée pour fixer l’indemnité d’éviction

Après avoir retenu l’application du statut des baux commerciaux et rejeté la demande de nullité, le tribunal constate que le congé délivré sans indemnité d’éviction ouvre en principe droit à réparation au profit de Pierre & Vacances.

En revanche, il estime que les éléments produits par les parties sont insuffisants pour déterminer le montant de cette indemnité. Les évaluations proposées étant contestées, il ordonne, avant dire droit, une expertise judiciaire destinée à déterminer le préjudice réellement subi par l’exploitant, à fixer l’indemnité d’éviction selon les méthodes d’évaluation appropriées ainsi que l’indemnité d’occupation applicable pendant le maintien dans les lieux. Les autres demandes sont réservées jusqu’au dépôt du rapport d’expertise.

TJ Draguignan, chambre 1, 18 juin 2026, n° 24/04459