Un investissement regretté en résidence de tourisme Pierre et vacances

M. et Mme [C] ont acquis en 2011 un appartement en état futur d’achèvement au sein d’une résidence de tourisme située à Deauville. Ce bien a été donné à bail commercial à la société Pierre & Vacances Résidences & Resorts France le 19 avril 2016 pour une durée expirant le 30 septembre 2026.

À la suite des difficultés rencontrées pendant la crise sanitaire et des impayés de loyers, les propriétaires ont engagé une action judiciaire contre les sociétés PV Holding et PV Exploitation France. Ils sollicitaient principalement l’annulation du bail commercial pour dol, estimant avoir été trompés lors de la conclusion du contrat.

Le tribunal judiciaire de Lisieux les ayant déboutés de l’ensemble de leurs demandes par jugement du 28 mars 2025, ils ont interjeté appel.

La thèse des bailleurs : une renonciation à l’indemnité d’éviction présentée comme trompeuse

Les époux [C] fondaient leur argumentation sur un courrier du 1er septembre 2015 adressé par Pierre & Vacances Conseil Immobilier. Dans cette lettre, le groupe indiquait que l’exploitant renoncerait à exercer son droit au renouvellement du bail et à réclamer une indemnité d’éviction au terme de l’exploitation.

Selon les bailleurs, cette déclaration constituait un engagement déterminant de leur consentement. Ils soutenaient que les sociétés du groupe Pierre & Vacances savaient que cette renonciation anticipée était juridiquement inefficace et qu’elles avaient ainsi créé chez eux une croyance erronée quant aux conséquences économiques de l’opération.

Ils invoquaient donc l’existence d’un dol, au sens de l’ancien article 1116 du Code civil, et demandaient en conséquence :

• l’annulation du bail ;
• l’expulsion de l’exploitant ;
• le paiement d’indemnités d’occupation ;
• des dommages-intérêts ;
• la prise en charge des conséquences fiscales éventuelles de l’annulation du contrat.

La défense de Pierre & Vacances

Les sociétés PV Holding et PV Exploitation France contestaient toute manœuvre dolosive.

Elles faisaient valoir que le droit au renouvellement du bail commercial ainsi que le droit à indemnité d’éviction étaient expressément rappelés dans plusieurs documents contractuels signés par les investisseurs :

• le contrat de réservation ;
• le bail commercial ;
• l’acte authentique d’acquisition.

Selon elles, les propriétaires ne pouvaient prétendre avoir été trompés alors que ces stipulations figuraient noir sur blanc dans les actes qu’ils avaient signés.

Le raisonnement de la cour : absence de dol

La cour d’appel rappelle que le dol ne se présume pas et doit être démontré.

Elle constate d’abord que le contrat de réservation signé dès 2010 mentionnait clairement l’obligation pour le bailleur de payer une indemnité d’éviction en cas de refus de renouvellement du bail, conformément à l’article L. 145-14 du Code de commerce.

Elle relève ensuite que le bail commercial signé en avril 2016 contenait lui aussi une clause précise et détaillée prévoyant le versement d’une indemnité d’éviction au preneur en cas de refus de renouvellement.

Enfin, l’acte authentique de vente rappelait également ce mécanisme légal, sans reprendre l’engagement invoqué par les bailleurs.

Pour la cour, ces stipulations contractuelles étaient parfaitement explicites et incompatibles avec l’existence d’une tromperie ou d’une réticence dolosive.

La portée de la lettre du 1er septembre 2015 écartée

La cour reconnaît l’existence du courrier invoqué par les époux [C], mais estime qu’il ne saurait prévaloir sur les dispositions contractuelles ultérieurement signées.

Elle souligne que le bail a été signé plus de huit mois après cette correspondance et que les investisseurs avaient tout loisir de prendre connaissance des clauses du contrat ainsi que de l’acte notarié.

Les juges rappellent qu’un contractant, même profane, demeure tenu de lire les documents qu’il signe et qu’aucun élément ne démontre que les époux [C] auraient été empêchés de le faire ou contraints de signer.

Dès lors, la lettre du 1er septembre 2015 ne peut être considérée comme traduisant la commune intention des parties ni comme la preuve d’une volonté délibérée de tromper les investisseurs.

La décision

La cour d’appel confirme intégralement le jugement de première instance.

Elle rejette la demande d’annulation du bail commercial ainsi que l’ensemble des demandes accessoires des propriétaires.

Les époux [C] sont condamnés in solidum :

• aux dépens d’appel ;
• au paiement de 2 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile au profit des sociétés PV Holding et PV Exploitation France.

Enseignement de l’arrêt

Cet arrêt illustre la difficulté pour un investisseur en résidence de tourisme d’obtenir l’annulation d’un bail commercial sur le fondement du dol lorsque les documents contractuels rappellent de manière claire et répétée les règles du statut des baux commerciaux. La cour privilégie ici le contenu du contrat de réservation, du bail et de l’acte authentique sur une correspondance précontractuelle isolée. Elle réaffirme également l’obligation minimale de vigilance pesant sur tout signataire, même non professionnel, lorsqu’il conclut un bail commercial relevant volontairement du statut des baux commerciaux.

Cour d’appel de Caen, 28 mai 2026 (n° 25/01294)