Classement des résidences de tourisme : le tribunal administratif annule le classement cinq étoiles de la copropriété Refuge du Montagnard à Arc 1950
Par un jugement du 25 juin 2026, le tribunal administratif de Grenoble poursuit la construction d’une jurisprudence importante en matière de classement des résidences de tourisme. Saisi par le syndicat des copropriétaires du Refuge du Montagnard, le tribunal annule la décision d’Atout France ayant attribué le classement cinq étoiles à la résidence Pierre & Vacances Premium Arc 1950 Le Village. Les juges rappellent que le respect du pourcentage minimal de logements placés sous bail commercial doit être apprécié au niveau de chaque copropriété, et non de manière globale lorsque plusieurs copropriétés sont regroupées au sein d’une association syndicale libre. Cette décision intéresse l’ensemble des copropriétés exploitées sous le régime des résidences de tourisme.
Les faits
L’affaire concerne la résidence Pierre & Vacances Premium Arc 1950 Le Village, vaste ensemble immobilier constitué de sept copropriétés distinctes, réunies au sein de l’Association syndicale libre (ASL) Arc 1950 – Village.
Le 15 avril 2022, Atout France a accordé à cet ensemble le classement en résidence de tourisme cinq étoiles.
Estimant que les conditions prévues par le Code du tourisme n’étaient pas réunies, le syndicat des copropriétaires du Refuge du Montagnard, assisté de son syndic Foncia Alpes Dauphiné, a formé un recours gracieux puis saisi le tribunal administratif afin d’obtenir l’annulation de cette décision.
Selon les copropriétaires, plusieurs immeubles composant le complexe ne satisfaisaient pas individuellement au pourcentage minimal de logements devant être durablement confiés à l’exploitant.
Les arguments des copropriétaires
Les requérants invoquaient principalement la méconnaissance de l’article D.321-2 du Code du tourisme.
Ils rappelaient que les résidences de tourisme exploitées depuis plus de neuf ans peuvent bénéficier d’un seuil réduit de 55 % de logements soumis à une obligation durable de location, au lieu des 70 % prévus par le droit commun.
Toutefois, selon eux, cette condition devait être vérifiée copropriété par copropriété.
Ils soutenaient qu’Atout France avait procédé à un calcul global en additionnant les logements des sept copropriétés composant Arc 1950, ce qui revenait à compenser les insuffisances de certaines copropriétés par les résultats obtenus dans d’autres, en contradiction avec les exigences réglementaires.
La défense de PV Exploitation France
Intervenant volontairement à l’instance, PV Exploitation France contestait tout d’abord la recevabilité du recours.
L’exploitant soutenait notamment que le syndic n’avait pas été régulièrement autorisé à agir dans le délai du recours contentieux, que les délibérations des assemblées générales étaient irrégulières, que les requérants ne disposaient pas d’un intérêt suffisant pour agir et que la décision de classement ne leur faisait pas grief.
À titre subsidiaire, la société estimait que les moyens soulevés au fond n’étaient pas fondés et sollicitait le rejet de la requête.
Le tribunal confirme la qualité pour agir des copropriétaires
Le tribunal administratif écarte l’ensemble des arguments procéduraux.
Il rappelle qu’en contentieux administratif, la qualité pour agir peut être justifiée au cours de l’instance et qu’aucun texte n’impose au syndic de produire son habilitation avant l’expiration du délai de recours.
Les juges soulignent également que le classement cinq étoiles est susceptible d’avoir des conséquences concrètes sur l’ensemble des copropriétaires, notamment en matière d’utilisation des parties communes, de fonctionnement de la résidence et de charges supplémentaires.
Le syndicat des copropriétaires justifie donc d’un intérêt direct lui permettant de contester la décision d’Atout France.
Une interprétation stricte des conditions de classement
L’intérêt majeur du jugement réside dans l’interprétation de l’article D.321-2 du Code du tourisme.
Le tribunal rappelle que les résidences de tourisme placées sous le régime de la copropriété doivent respecter une obligation durable de location portant sur un pourcentage minimal de logements.
Lorsque plusieurs copropriétés composent un même ensemble touristique, chacune d’elles conserve sa personnalité juridique.
Le juge en déduit que les seuils de 70 % ou de 55 %, selon les cas, doivent être appréciés indépendamment pour chaque copropriété.
En retenant un calcul global à l’échelle des sept copropriétés réunies au sein de l’ASL Arc 1950 – Village, Atout France a méconnu les dispositions du Code du tourisme. Cette erreur de droit suffit à justifier l’annulation du classement, sans qu’il soit nécessaire d’examiner les autres moyens invoqués par les requérants.
Le classement cinq étoiles est annulé
Le tribunal annule en conséquence la décision du 15 avril 2022 attribuant le classement cinq étoiles à la résidence Pierre & Vacances Premium Arc 1950 Le Village ainsi que la décision implicite rejetant le recours gracieux formé par les copropriétaires.
Atout France est condamné à verser 1 500 euros au syndicat des copropriétaires du Refuge du Montagnard et à son syndic au titre des frais exposés dans l’instance.
En revanche, les demandes présentées par PV Exploitation France sur le fondement de l’article L.761-1 du Code de justice administrative sont rejetées.
Une décision qui dépasse le seul cas d’Arc 1950
Cette décision s’inscrit dans une série de jugements rendus le même jour concernant plusieurs copropriétés d’Arc 1950. Elle fixe un principe clair : lorsque plusieurs copropriétés composent une même résidence de tourisme, les conditions de classement prévues par le Code du tourisme doivent être appréciées copropriété par copropriété, sans possibilité de procéder à un calcul global. Cette interprétation est susceptible d’avoir des conséquences importantes pour de nombreuses résidences de tourisme exploitées sous une structure similaire, tant lors des demandes de classement ou de renouvellement que dans les relations entre exploitants, copropriétaires et Atout France.