Odalys perd son bail (appartement utilisé comme vestiaire)

par | 16 Sep 2026 | Résidence de tourisme et étudiante | 0 commentaires

Expulsion et résiliation de bail commercial : une victoire pour les bailleurs en résidences de tourisme

Introduction : Un arrêt emblématique pour les propriétaires de résidences touristiques

Le 1er septembre 2026, le Tribunal Judiciaire d’Albertville (3e chambre des référés PAF) a rendu une ordonnance majeure (n° 26/00073) en faveur des bailleurs de résidences de tourisme. Cette décision illustre les recours possibles pour les propriétaires confrontés à des locataires commerciaux ne respectant pas la destination contractuelle des lieux. Elle rappelle aussi les conditions strictes pour obtenir une expulsion sans indemnité d’éviction, ainsi que les limites des demandes en dommages et intérêts.

Ce cas oppose des bailleurs (M. [X] [P] et Mme [I] [B]) à la S.A.S. Odalys Résidences, locataire d’un appartement et de parkings dans une résidence touristique. Le bail commercial, initialement signé en 2008 et renouvelé en 2017, prévoyait une exploitation para-hôtelière (sous-location pour des séjours déterminés avec services à la clientèle).

Or, la société Odalys utilisait les lieux comme vestiaire pour son personnel et espace de stockage de matériel, en violation flagrante de la clause de destination.

1. La résiliation du bail : un motif grave et légitime justifié

Le cadre juridique

L’article L.145-17 du Code de commerce permet au bailleur de refuser le renouvellement du bail sans indemnité d’éviction s’il justifie d’un motif grave et légitime, notamment en cas d’inexécution des obligations contractuelles par le locataire. Pour que ce motif soit recevable, l’infraction doit :

  • Être constatée par une mise en demeure (par acte extrajudiciaire) ;
  • Persister ou se renouveler plus d’un mois après cette mise en demeure.

Les faits reprochés à Odalys Résidences

Dans cette affaire, les bailleurs ont mis en demeure Odalys le 27 juin 2025 pour :

  • Non-respect de la destination contractuelle : le bail stipulait une sous-location touristique avec services, mais l’appartement était utilisé comme vestiaire et local de stockage (confirmé par un procès-verbal de constat dressé le 31 décembre 2025).
  • Défaut d’entretien des lieux (manque de lit, rideaux, trous dans les murs, etc.).

Odalys n’a pas régularisé la situation dans le délai d’un mois, ce qui a permis aux bailleurs de délivrer un congé sans offre de renouvellement ni indemnité d’éviction, prenant effet au 31 décembre 2025.

La position du tribunal

Le juge des référés a considéré que :
✅ Le non-respect de la destination contractuelle (utilisation comme vestiaire au lieu de sous-location touristique) constituait un motif grave et légitime ;
✅ La mise en demeure était régulière (acte extrajudiciaire précis) ;
✅ Odalys était devenue occupante sans droit ni titre à partir du 31 décembre 2025, causant un trouble manifestement illicite au droit de propriété des bailleurs.

→ Résultat : Le bail a été résilié, et l’expulsion d’Odalys a été ordonnée sous 2 mois, avec une astreinte de 150 € par jour de retard (plafonnée à 6 mois).

2. L’indemnité d’occupation : une compensation obligatoire

L’article 835 du Code de procédure civile permet au juge des référés d’ordonner une indemnité d’occupation si l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Dans cette affaire, le tribunal a condamné Odalys à payer une indemnité provisionnelle de 228,17 € HT/mois (majorée de la TVA) à compter du 1er janvier 2026, jusqu’à la libération effective des lieux.

Pourquoi ?

  • Odalys occupait les lieux sans droit ni titre après la résiliation du bail ;
  • Cette indemnité compense le préjudice subi par les bailleurs (indisponibilité du bien).

3. Les dommages et intérêts : une demande rejetée faute de preuves

Les bailleurs avaient aussi demandé 5 000 € de dommages et intérêts pour :

  • Mauvaise foi d’Odalys ;
  • Résistance abusive dans les lieux ;
  • Préjudice financier (ex. : coût de stockage de leurs meubles).

Pourquoi le tribunal a rejeté cette demande ?
❌ Absence de preuve d’un préjudice distinct : Les bailleurs n’ont pas produit de factures pour étayer leurs prétentions (ex. : coût de stockage des meubles).
❌ Pas de mauvaise foi caractérisée : Odalys a continué à payer le loyer et son comportement (utilisation des lieux depuis 18 ans) n’a pas été jugé abusif.

→ Leçon : Pour obtenir des dommages et intérêts, les bailleurs doivent apporter des preuves tangibles (factures, devis, etc.) et démontrer un préjudice distinct du simple maintien dans les lieux.

4. Les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile

  • Odalys, partie perdante, a été condamnée à supporter les dépens (frais de justice) ;
  • Elle a aussi été condamnée à verser 1 500 € aux bailleurs au titre de l’article 700 (indemnité pour frais non couverts par les dépens).

5. Les enseignements pour les bailleurs de résidences touristiques

Cette décision offre plusieurs leçons clés pour les propriétaires de résidences de tourisme :

✅ Vérifiez le respect de la destination contractuelle

  • Les baux commerciaux en résidences touristiques imposent souvent une exploitation spécifique (ex. : sous-location avec services).
  • Un usage détourné (vestiaire, stockage, etc.) peut justifier une résiliation sans indemnité d’éviction.

✅ Agissez rapidement avec une mise en demeure

  • Formulez une mise en demeure claire (par acte extrajudiciaire) en précisant :
    • Les manquements reprochés ;
    • Le délai d’un mois pour régulariser ;
    • La référence à l’article L.145-17 du Code de commerce.
  • Conservez des preuves (photos, procès-verbaux de constat, échanges écrits).

✅ Demandez une indemnité d’occupation

  • Si le locataire reste dans les lieux après résiliation, exigez une indemnité mensuelle (montant à justifier).

⚠️ Soyez prudent avec les demandes en dommages et intérêts

  • Ne vous contentez pas d’allégations : apportez des preuves financières (factures, devis, pertes de revenus).
  • La mauvaise foi du locataire doit être démontrée (ex. : refus catégorique de régulariser malgré les mises en demeure).

✅ Privilégiez la procédure de référé

  • Le juge des référés peut ordonner des mesures urgentes (expulsion, astreinte) même en cas de contestation sérieuse, s’il y a trouble manifestement illicite (art. 835 CPC).

Conclusion : Une décision encourageante pour les bailleurs

Cet arrêt du Tribunal d’Albertville confirme que les bailleurs de résidences touristiques ne sont pas démunis face à des locataires ne respectant pas leurs obligations. En agissant méthodiquement (mise en demeure, preuves, demande en référé), ils peuvent obtenir :

  • La résiliation du bail sans indemnité d’éviction ;
  • L’expulsion du locataire ;
  • Une indemnité d’occupation.

En revanche, les demandes en dommages et intérêts nécessitent une stratégie rigoureuse et des preuves solides.

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Cet article est à titre informatif et ne constitue pas un conseil juridique. Chaque situation est unique : consultez un avocat pour une analyse adaptée à votre cas.