Indemnité d’éviction en résidence de tourisme : les enseignements pour les bailleurs

Une résidence de tourisme CGH

Le contentieux des résidences de tourisme reste un terrain sensible pour les propriétaires bailleurs. Le jugement rendu le 22 mai 2026 par le tribunal judiciaire d’Albertville (RG n° 20/00652) en donne une nouvelle illustration et rappelle aux bailleurs plusieurs points de vigilance.

Les faits

Des propriétaires avaient acquis en 2015 un appartement, une cave et un parking dans une résidence de tourisme 4 étoiles en Savoie, déjà donnés à bail commercial à l’exploitant pour 11 ans. En décembre 2017, ils ont délivré un congé sans offre de renouvellement, avec offre d’indemnité d’éviction. Faute d’accord, l’exploitant a saisi le tribunal en 2020 et réclamé 48 162 €.

Par un premier jugement de 2023, le tribunal avait écarté la demande des bailleurs visant à priver l’exploitant de toute indemnité pour inexécution de ses obligations, puis ordonné une expertise. L’expert ayant conclu à environ 32 900 €, les bailleurs s’en remettaient à ce chiffre.

Une perte partielle du fonds, mais une indemnité de remplacement

Le tribunal qualifie la situation de perte partielle du fonds de commerce : l’exploitant commercialise simplement un lot de moins dans la résidence. Il retient néanmoins une indemnité de remplacement calculée sur la valeur du fonds, ce que les parties et l’expert admettaient.

Trois méthodes favorables aux bailleurs écartées

C’est le point central de la décision. L’expert avait pondéré cinq méthodes, dont trois tiraient l’évaluation vers le bas. Le tribunal les écarte toutes :

– La méthode de la cour d’appel de Paris (9 avril 2014), qui applique au résultat global de la résidence la quote-part de loyer du lot : jugée inadaptée car elle mélange données globales et données propres au lot, sans démontrer que tous les appartements ont une rentabilité comparable.

– Les conciliations amiables observées (1 à 1,5 fois le chiffre d’affaires) : rejetées faute de pièces permettant un débat contradictoire.

– Le multiple de loyers (3 fois le loyer annuel) : écarté car fondé sur les revenus du bailleur et non sur le préjudice du preneur, le coefficient n’étant en outre pas justifié.

Seules sont retenues les méthodes classiques : chiffre d’affaires (18 706 € × 1,5 = 28 059 €) et excédent brut d’exploitation (12 597 € × 4,5 = 56 687 €). Leur moyenne fixe l’indemnité à 42 373 €, soit près de 30 % au-dessus du chiffre de l’expert.

Des points positifs pour les bailleurs

La décision n’est pas sans intérêt pour les propriétaires :

– le chiffre d’affaires est retenu hors taxes, le tribunal refusant l’argument d’un prétendu usage du TTC en résidence de tourisme, faute de preuve ;

– les exercices 2020 et 2021 (Covid) sont exclus de la moyenne ;

– le multiple d’EBE de 4,5 est maintenu malgré la contestation de l’exploitant ;

– aucune indemnité accessoire n’est allouée, l’exploitant n’ayant justifié d’aucun frais ou préjudice supplémentaire ;

– chaque partie conserve ses dépens et aucune condamnation au titre de l’article 700 n’est prononcée.

Ce qu’il faut retenir:

Pour un bailleur, s’en remettre à un rapport d’expertise ne suffit pas. Les méthodes alternatives, souvent plus favorables au propriétaire, ne résisteront au contrôle du juge que si elles sont étayées par des éléments objectifs et documentés : références de cessions comparables, rentabilité réelle du lot, justification des coefficients. À défaut, le juge se repliera sur les méthodes classiques, dont la méthode de l’EBE qui peut s’avérer très coûteuse.

Le contentieux se gagne donc en amont, dès les opérations d’expertise, par des dires précis et chiffrés. Il impose aussi, avant de délivrer un congé sans renouvellement, une estimation réaliste du coût de l’éviction. L’accompagnement d’un avocat maîtrisant les spécificités des résidences de tourisme est à cet égard déterminant.

TJ Albertville, 1re ch., 22 mai 2026, n° 20/00652 (décision susceptible d’appel).