Résidence de tourisme : congé des copropriétaires, cession du fonds et indemnité d’éviction collective

Commentaire de CA Grenoble, ch. com., 2 décembre 2021, n° 19/02103 (pourvoi rejeté par la Cour de cassation le 14 décembre 2023)

Les conflits entre copropriétaires-bailleurs et exploitant d’une résidence de tourisme portent souvent sur le calcul des loyers variables, les charges et la fin du bail. Cet arrêt de la cour d’appel de Grenoble en offre une illustration complète, avec plusieurs enseignements pratiques pour les deux camps.

Résidence à Châteauneuf-sur-Isère : un conflit dans une résidence de 90 appartements

Une résidence de tourisme de 90 appartements, située à Châteauneuf-sur-Isère (Drôme), était louée par ses copropriétaires à un exploitant en vertu de baux commerciaux conclus en 2008. Le loyer correspondait à 40 % du chiffre d’affaires annuel « hébergement » hors taxe, commissions d’agence déduites, avec un minimum garanti.

Après la reprise des baux par un nouvel exploitant en 2011, les copropriétaires ont multiplié commandements de payer et de faire, puis ont délivré en 2017 des congés avec refus de renouvellement sans indemnité pour motifs graves et légitimes. Quelques semaines plus tard, l’exploitant a cédé son fonds de commerce à un autre opérateur, qui a réclamé une indemnité d’éviction.

Des commandements fragilisés par leur rédaction

La cour écarte successivement les commandements délivrés par les bailleurs :

• un commandement de payer réglé dans le mois ne peut faire jouer la clause résolutoire, ni constituer un motif grave et légitime ;
• un commandement de faire fondé sur un rapport technique établi hors la présence de l’exploitant, sans constats précis, ne prouve aucun défaut d’entretien ;
• un commandement réclamant un montant global sur quatre ans, sans décompte détaillé par bailleur ni mode de calcul, est nul, car le preneur ne peut comprendre ce qui lui est demandé.

Loyers et charges : la liberté d’exploitation du preneur

Les demandes en paiement des copropriétaires sont toutes rejetées. La cour juge notamment que :

• l’exploitant n’est pas tenu de louer tous les appartements et peut en réserver certains au personnel logé sur place, dès lors que le bail ne l’interdit pas ;
• l’application d’une commission d’agence de 20 %, taux usuel, est admise en l’absence de clause contraire ;
• le loyer se calcule sur l’année civile prévue au bail, et non sur l’exercice comptable retenu par l’expert ;
• les honoraires du syndic ne sont pas des charges récupérables, et les demandes de charges sont soumises à la prescription de cinq ans.

Cession du fonds : les fautes du cédant ne privent pas le cessionnaire de l’indemnité

Point central : les manquements reprochés à l’ancien exploitant, antérieurs à la cession et au demeurant non établis, ne peuvent être opposés au repreneur pour justifier une résiliation ou un refus de renouvellement sans indemnité. Les congés restent valables, mais ouvrent droit à une indemnité d’éviction.

La cour fixe cette indemnité à 350 000 euros, soit le prix d’acquisition du fonds, seule donnée objective disponible. Elle écarte le rapport non contradictoire produit par l’exploitant, qui chiffrait l’indemnité à plus de 860 000 euros, ainsi que les frais de licenciement non justifiés.

Surtout, elle confirme la condamnation in solidum des copropriétaires : les baux formant un ensemble indissociable, le refus de la majorité des bailleurs entraîne la perte de tout le fonds, de sorte que l’indemnité n’est pas répartie au prorata des tantièmes.

Le droit à l’information des propriétaires renforcé

Enfin, la Cour rappelle l’article L. 321-2 du code du tourisme : l’exploitant doit tenir un compte d’exploitation distinct par résidence et adresser chaque année aux propriétaires un bilan (taux de remplissage, événements significatifs, principales recettes et dépenses). Faute de l’avoir fait, il est condamné à communiquer ces éléments et son chiffre d’affaires sous astreinte de 100 euros par jour et par lot.

Ce qu’il faut retenir

Pour les copropriétaires, un congé sans indemnité suppose des griefs prouvés, contradictoirement établis et visés dans des actes rigoureusement chiffrés. Le droit à l’information du code du tourisme est en revanche un levier efficace.

Un accompagnement juridique en amont de tout commandement ou congé reste déterminant pour sécuriser ces procédures.