Résidence de tourisme : l’exploitant évincé qui ne se réinstalle pas perd ses frais de réinstallation

CA Grenoble, 1re ch. civ., 30 novembre 2021, n° 21/01972 (sur renvoi après Cass. 3e civ., 11 juillet 2019)

Lorsqu’un bailleur refuse le renouvellement du bail commercial d’une résidence de tourisme, l’exploitant évincé peut prétendre à une indemnité d’éviction. Mais cette indemnité couvre-t-elle aussi les frais de réinstallation lorsque l’exploitant n’a jamais rouvert ailleurs ? La cour d’appel de Grenoble apporte une réponse claire dans un litige de près de quinze ans portant sur une résidence de 145 appartements à Avoriaz.

Les faits : un refus de renouvellement à Avoriaz

En 1999, le propriétaire d’une résidence de tourisme située à Avoriaz l’a donnée à bail pour neuf ans à un grand exploitant du secteur. À l’échéance, en 2008, le bailleur a refusé le renouvellement. L’exploitant a alors saisi la justice pour obtenir soit le renouvellement, soit une indemnité d’éviction.

En 2014, le tribunal de grande instance d’Albertville a rejeté toutes ses demandes, estimant que le bail ne relevait pas du statut des baux commerciaux. Sans attendre l’issue de son appel, l’exploitant a libéré les locaux et rendu les clés dès la fin mai 2014.

La cour d’appel de Chambéry a ensuite admis le principe de l’indemnité d’éviction (arrêt du 1er décembre 2015), puis l’a fixée à 787 600 euros (arrêt du 20 mars 2018), tout en rejetant la demande au titre des frais de réinstallation. La Cour de cassation a censuré ce seul point le 11 juillet 2019 et renvoyé l’affaire devant la cour d’appel de Grenoble.

La question posée : des frais de réinstallation sans réinstallation ?

Devant la cour de renvoi, l’exploitant réclamait 300 000 euros au titre des frais de réinstallation, montant forfaitaire retenu par l’expert judiciaire (environ 2 730 euros par appartement). Il soutenait que l’indemnité d’éviction de l’article L. 145-14 du code de commerce doit réparer l’entier préjudice et que la preuve de l’absence de réinstallation pèse sur le bailleur.

Les bailleurs répliquaient que le preneur avait quitté les lieux spontanément, sans chercher de nouveau fonds, et qu’aucune résidence n’avait été ouverte à Avoriaz ou dans ses environs depuis son départ, comme l’attestait le propre site internet de l’exploitant.

La solution : la preuve de la non-réinstallation résulte du temps écoulé

La cour rappelle d’abord le principe jurisprudentiel : le bailleur doit indemniser les frais de réinstallation du preneur évincé d’un fonds non transférable, sauf s’il établit que le preneur ne se réinstallera pas dans un autre fonds.

Elle relève ensuite que l’exploitant a libéré les lieux dès mai 2014 et qu’il ne s’est réinstallé ni à Avoriaz ni à proximité, ce que ses propres conclusions confirment. Six ans s’étant écoulés depuis que le principe de l’indemnité d’éviction a été reconnu, la cour juge que la preuve est suffisamment rapportée que le preneur ne se réinstallera pas.

La demande de 300 000 euros est donc rejetée, le jugement confirmé sur ce point, et l’exploitant condamné à verser 3 000 euros à chacun des deux bailleurs au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ce qu’il faut retenir pour les acteurs de la résidence de tourisme

Pour les bailleurs et propriétaires investisseurs, la décision offre un moyen de défense concret : l’absence de réinstallation peut se prouver par un faisceau d’indices (départ anticipé des lieux, durée écoulée, absence de nouvel établissement dans la zone, communication publique de l’exploitant). Il est utile de documenter ces éléments tout au long de la procédure.

Pour les exploitants, l’arrêt invite à la prudence : quitter les lieux avant l’issue du litige et ne pas engager de projet de réinstallation fragilise la demande d’indemnités accessoires. Les frais de réinstallation ne sont pas dus automatiquement ; ils réparent un préjudice qui doit rester plausible.

Plus largement, cette affaire illustre la durée et la complexité des contentieux de fin de bail en résidence de tourisme, où la qualification du bail, le montant de l’indemnité d’éviction et ses accessoires se discutent souvent sur plusieurs années. Un accompagnement juridique dès la délivrance du congé ou du refus de renouvellement permet d’anticiper ces enjeux.