Résumé de l’arrêt Cour de cassation, 3ᵉ chambre civile, 22 mai 2025, n° 23-21.228

Faits et procédure

En août 2013, la SCI Newco Magne (bailleresse) prend en crédit-bail un immeuble via la société Finamur, qu’elle sous-loue à la SAS Tessi chèque interbancaire (locataire). Le 30 juin 2014, la locataire quitte les lieux après congé. La bailleresse assigne alors, solidairement, la locataire et la société Lecoq (prestataire d’assistance technique pour la pompe à chaleur) afin d’obtenir réparation du coût de remplacement de la pompe et des loyers impayés du second semestre 2014. Le 11 février 2016, Newco Magne lève l’option et revend l’immeuble.

Devant la cour d’appel de Bordeaux (arrêt du 7 juillet 2023), la bailleresse obtient la condamnation in solidum de la locataire et de Lecoq à verser 54 511,06 € au titre du remplacement de la pompe. Tant la locataire que Lecoq forment alors pourvoi en cassation.

Absence de preuve de l’exécution de travaux

Le pourvoi incident de Tessi chèque interbancaire critiquait l’absence de preuve d’un préjudice indemnisable, reprochant à l’arrêt de condamner sans démontrer l’exécution des travaux ni l’engagement effectif de dépenses.

La Cour rappelle que :

• selon l’article 1732 du Code civil, le locataire répond des dégradations survenues pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute ;
• selon l’ancien article 1147 du Code civil, le débiteur qui n’exécute pas son obligation engage sa responsabilité, sans qu’il soit nécessaire que le créancier ait réellement supporté le coût des réparations ;
• il appartient au juge d’évaluer le préjudice « à la date où il statue », en tenant compte, le cas échéant, des circonstances postérieures (revente, démolition, relocation).

Ainsi, la Cour juge que la bailleresse peut réclamer le coût de remise en état sans avoir à justifier qu’elle a effectivement réalisé les travaux ou engagé les dépenses. Toutefois, elle constate que la cour d’appel n’a pas relevé ni motivé l’existence d’un préjudice matériel subi de ce chef : elle s’est bornée à affirmer que l’indemnisation n’était pas subordonnée à l’engagement des dépenses . En l’absence de constat de préjudice, le jugement est privé de base légale.

La Cour casse donc partiellement l’arrêt de Bordeaux, uniquement sur le volet indemnitaire relatif à la pompe à chaleur, et renvoie les parties devant cette même cour, autrement composée, pour qu’elle statue à nouveau.

Commentaire

Fondement et étendue de la responsabilité du locataire pour dégradations

L’arrêt réaffirme la combinaison des articles 1732 et 1147 du Code civil : le locataire doit répondre des dégradations survenues pendant sa jouissance, sans qu’il soit requis que le bailleur ait supporté effectivement le coût de remise en état. Cette responsabilité est contractuelle de droit commun, s’appliquant même si le bail ne prévoit pas expressément l’entretien de l’équipement concerné.

En pratique, la mise en œuvre de cette responsabilité ne requiert pas la production d’un devis ou d’une facture acquittée : la seule constatation d’un faits dommageable suffit, à charge pour le juge d’évaluer l’indemnité sur la base des coûts de remplacement ou de réparation.

Preuve du préjudice : nécessité d’un constat précis

Malgré ce principe large, la Cour rappelle que le préjudice doit être constaté : le juge du fond doit relever, dans ses motifs, en quoi la dégradation a généré un dommage. En l’espèce, la cour d’appel s’est dispensée de constater l’ampleur du préjudice, se bornant à souligner la faculté d’indemnisation, sans attester d’un dommage spécifique subi par Newco Magne.

Pour les praticiens, cela signifie qu’en complément du constat d’huissier ou du rapport d’expert, il faut impérativement articuler la preuve du dommage : état antérieur, état postérieur, coût estimé ou facture projetée ; sans ces éléments, la condamnation risque d’être annulée.

Dommages-intérêts et évaluation en fonction des circonstances post-occupation

La solution confirme que l’indemnité peut inclure le coût de remise en état chiffré à la date du jugement, et que le juge peut tenir compte de la revente, de la relocation ou de la démolition postérieure pour moduler le montant accordé. Cette temporalité de l’évaluation permet de saisir l’intérêt économique réel du bailleur à réparer le préjudice subi.

En cas de vente immédiate, la cour peut réduire l’indemnité pour tenir compte du coût d’acquisition et de démolition ; à l’inverse, si la Bailleresse maintient l’immeuble dans son patrimoine, l’indemnité sera proche du coût de remplacement.

Solidarité active du prestataire de services

La condamnation in solidum de la société Lecoq rappelle que les tiers ayant contribué à la dégradation — ici un contrat d’assistance technique qui aurait omis un entretien préventif — peuvent être jointement responsables. Cette solidité permet au bailleur d’assoir son recours sur plusieurs débiteurs, renforçant ainsi ses chances de recouvrement.

Conclusion
Par cette décision du 22 mai 2025, la Cour de cassation clarifie que le locataire engage sa responsabilité contractuelle pour tout dommage matériel pendant sa jouissance ; elle insiste toutefois sur la nécessité pour le juge du fond de constater concrètement le préjudice subi. Les praticiens gagneront à documenter finement l’état des lieux, chiffrer précisément les réparations projetées et solliciter une évaluation mise à jour à la date du jugement, tout en actionnant la solidarité des prestataires responsables.

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