Résiliation d’un bail commercial pour infractions graves ​

La Cour d’appel de Paris, dans son arrêt du 20 novembre 2025 (n° 22/11649), a statué sur une affaire de bail commercial. ​

Renonciation à la clause résolutoire en ne s’opposant pas à la demande de renouvellement du bail 

La demande de résiliation fondée sur la clause résolutoire a été jugée irrecevable. ​ Le bailleur, en ne s’opposant pas à la demande de renouvellement du bail malgré des infractions au contrat, et en proposant la signature du bail renouvelé après le délai de trois mois prévu à l’article L.145-10 du Code de commerce, a renoncé de manière claire et non équivoque à invoquer ces infractions. ​ Les commandements antérieurs au renouvellement du bail, acquis le 5 septembre 2018, ne pouvaient donc être pris en compte. ​

Résiliation judiciaire du bail commercial : infractions persistantes et nuisances sonores ​

La Cour a cependant jugé recevable et fondée la demande de résiliation judiciaire du bail. ​ Les infractions dénoncées, notamment la modification de la destination contractuelle (vente à emporter et plats préparés sur place remplacés par une activité de restauration rapide avec consommation sur place) et les nuisances sonores causées aux autres occupants de l’immeuble, ont continué après le renouvellement du bail. ​ Ces manquements graves ont justifié la résiliation du bail et l’expulsion de la locataire. ​

Conclusion : Résiliation du bail et expulsion de la locataire ​

La Cour d’appel a ordonné l’expulsion de la locataire en raison de la persistance des infractions et des nuisances, confirmant ainsi le bien-fondé de la demande du bailleur. ​

Cour d’appel, Paris, pôle 5, chambre 3, 20 novembre 2025, n° 22/11649

SUR CE,
Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire
En vertu de l’article L.145-10 du code de commerce, à défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation.

Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.
Par ailleurs, il est constant que la renonciation à un droit est possible et que lorsqu’elle est tacite, elle doit être claire et non équivoque.
En l’espèce, le bailleur a fait délivrer à sa locataire un commandement d’avoir à cesser diverses infractions au bail, visant la clause résolutoire, par acte extrajudiciaire du 28 juillet 2017.
La locataire a demandé le renouvellement du bail par acte extrajudiciaire du 5 juin 2028.
Le bailleur a fait délivrer un second commandement d’avoir à cesser diverses infractions au bail, visant la clause résolutoire, par acte extrajudiciaire du 22 juin 2018.
Le bailleur n’a pas répondu à la demande de renouvellement du bail formée par la locataire.
Par courriel du 28 décembre 2018, le mandataire du bailleur a adressé le projet de renouvellement du bail à la locataire pour sa ‘validation avant enregistrement’.
A l’occasion de la procédure en fixation du prix du bail renouvelé, introduite par la locataire suivant acte du 3 janvier 2019, le bailleur a émis des ‘réserves compte tenu de la procédure pendante devant la 18ème chambre du TGI saisie de sa demande de résiliation du bail’.
En ne s’opposant pas à la demande de renouvellement du bail formée par sa locataire alors qu’il lui reprochait des infractions au bail et en lui proposant la signature du bail renouvelé après l’expiration du délai de 3 mois prévu à l’article L.145-10 du code de commerce, le bailleur, de manière claire et non-équivoque, a renoncé à se prévaloir des infractions dénoncées dans les commandements antérieurs à la date à laquelle le principe du renouvellement du bail a été acquis
par l’effet de l’absence de réponse du bailleur à la demande de renouvellement, soit le 5 septembre 2018, peu important que le bailleur ait émis des réserves postérieurement à cette renonciation à l’occasion de la procédure en fixation du prix du bail renouvelé.
En conséquence, il convient de confirmer le jugement querellé en ce qu’il a dit que M. [Y] était irrecevable en sa demande d’acquisition de la clause résolutoire fondée sur les commandements des 28 juillet 2017 et 22 juin 2018.

Sur la demande de résiliation du bail
Sur la recevabilité de cette demande
En ne s’opposant pas à la demande de renouvellement du bail formée par sa locataire et en lui proposant la signature du bail renouvelé après l’expiration du délai de 3 mois prévu à l’article L.145-10 du code de commerce, le bailleur n’a pas renoncé à se prévaloir des infractions au bail qui se poursuivent après la date à laquelle le bail est renouvelé, soit le 23 novembre 2018.
Dans la mesure où M. [Y] invoque à l’appui de sa demande de résiliation du bail, des infractions au bail qui se sont poursuivies après la date à laquelle le bail est renouvelé, sa demande de résiliation du bail est recevable.
Il convient en conséquence de confirmer le jugement querellé sur ce point.
Sur le bien fondé de cette demande
L’article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
Selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail.
Par ailleurs, en application de l’article 1184 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, la résiliation d’un contrat peut être prononcée en cas de manquement grave de l’une des parties à ses obligations contractuelles constaté par le juge.
En l’espèce, M. [Y] invoque, à l’appui de sa demande subsidiaire de résiliation du bail, le manquement de la société KA à la clause du bail relative à la destination des locaux. Il s’agit d’un moyen, certes nouveau en appel, et non d’une prétention.
En conséquence, étant observé que M. [Y] demandait la résiliation du bail en première instance, il convient de débouter la société KA de sa demande fondée sur l’article 564 du code de procédure civile, tendant à voir déclarer irrecevable la demande de M. [Y] de résiliation du bail pour infraction à la destination du bail.
Le bail stipule que le preneur devra utiliser les locaux pour l’activité de ‘vente à emporter et plats préparés sur place’.
Cette destination n’inclut pas la consommation sur place des clients.
Les mentions de l’acte de cession du fonds de commerce entre la société KA et le précédent locataire, en date du 21 juillet 2014, auquel le bailleur n’est pas intervenu contrairement à ce que soutient la société KA, ne sont pas de nature à modifier les termes de la clause du bail relative à la destination des locaux. Ainsi, le fait que, dans cet acte, le fonds de commerce soit désigné comme un fonds de commerce de restauration rapide ne confère pas au cessionnaire le droit
d’utiliser les locaux autrement que pour l’activité de ‘vente à emporter et plats préparés sur place’, étant observé que la restauration rapide est compatible avec la vente à emporter, qu’elle est exercée sous des formes variées n’impliquant pas obligatoirement la consommation sur place et que l’acte de cession du fonds de commerce reprend expressément la
clause du bail relative à la destination des locaux.
Or, il est acquis que la société KA pratique non seulement la vente à emporter mais également la restauration sur place.
En effet, il résulte des pièces produites aux débats que la société KA a équipé les locaux de tables et de chaises pour la
consommation sur place de ses clients et qu’elle a obtenu une autorisation de voirie pour installer une terrasse devant
les locaux loués du 1er avril au 31 octobre de chaque année, d’une longueur de 6,50m et d’une largeur de 2,10 m.
Si, par la communication au bailleur de l’acte de cession du fonds de commerce, celui-ci a eu connaissance de ce que ses
locataires rangeaient leur activité économique dans la catégorie ‘restauration rapide’, cette communication ne démontre
pas que le bailleur savait que la société KA et les locataires précédents usaient des locaux pour une activité de
restauration sur place qui n’était pas prévue au bail.
Dans ces conditions, sans preuve que le bailleur avait connaissance d’une activité de restauration sur place dans les
locaux loués depuis la prise d’effet du bail le 23 novembre 2009 comme le soutient la société KA et alors que le bail
stipule que ‘toutes tolérances ou attitudes passives du bailleur ne devront jamais être considérées comme un droit
même avec le temps, le bailleur pouvant toujours y mettre fin’, il n’est pas démontré que le bailleur agisse avec mauvaise
foi en invoquant le non-respect par la société KA de la clause de destination des locaux.
M. [Y] invoque également à l’appui de sa demande subsidiaire de résiliation du bail les nuisances sonores et olfactives
générées par l’activité de la société KA.
Le bail stipule que le preneur s’engage’à garantir les parfaites insonorisations et absence de rejet d’odeurs des
installations présentes, et éventuellement à venir, nécessaires à leur activité, y compris les nuisances sonores imputables
à d’éventuels moyens de transport pour les livraisons, susceptibles d’incommoder les locataires de l’immeuble’ et qu’il
devra ‘s’abstenir de tout ce qui pourrait nuire à l’activité des autres occupants, veiller à ce que la tranquillité de
l’immeuble ne soit troublée en aucune manière, de son fait, ou de celui de ses préposés et, en assurer le bon ordre, la
propreté, l’hygiène ou le service, notamment ne faire aucun travail ni quoi que ce soit qui puisse gêner les autres
occupants.’
La cour renvoie à la motivation pertinente du premier juge, qu’elle adopte, s’agissant du manquement de la société KA à
ces obligations et s’agissant des nuisances olfactives et sonores occasionnées par l’activité de la société KA.
Elle y ajoute que les nuisances n’ont pas entièrement cessé avec l’installation en avril 2021 de deux hottes performantes,
et non d’un four à pizza comme indiqué dans les conclusions de la société KA, dans les locaux loués par la société KA. S’il
n’est pas produit de plaintes des riverains quant aux nuisances olfactives postérieures au mois d’avril 2021, il est produit
les plaintes de deux occupants de l’immeuble quant aux nuisances sonores qui datent de 2022. Ainsi, une occupante du
dernier étage écrit, le 16 février 2022 au mandataire du bailleur, que ‘la souflerie installée par le restaurant débouche
exactement au -dessus de ma chambre’ et que ‘cela rend toute tentative de dormir impossible lorsque celle-ci tourne à
plein, même avec des boules quies 35 décibels’. Ces plaintes sont corroborées par un rapport du 8 juillet 2022 de la
direction de la police municiaple et de la prévention de la ville de [Localité 6] qui conclut, après avoir effectué des
mesures acoustiques, que ‘la plainte pour nuisances sonores est fondée’.
La société KA soutient avoir effectué de nouveaux travaux d’insonorisation à la suite de ce rapport mais n’en justifie pas.
Elle produit un rapport de mesures acoustiques du 7 décembre 2022 qui conclut que les mesures montrent des valeurs
d’émergence conformes. Toutefois, il doit être relevé que ces mesures ont été effectuées dans la cour de l’immeuble
alors que les mesures effectuées par la direction de la police municipale et de la prévention de la ville de [Localité 6], qui
ont donné lieu au rapport du 8 juillet 2022, ont été effectuées dans le logement d’un des occupants de l’immeuble qui se
plaint des nuisances sonores. Les mesures acoustiques du rapport produit aux débats par la société KA sont donc moins
probantes que les mesures du rapport de la direction de la police municipale et de la prévention de la ville de [Localité 6]
pour apprécier la gêne occasionnée aux occupants de l’immeuble par le bruit provenant de l’activité de la société KA.
En outre, postérieurement au rapport produit aux débats par la société KA, le 16 décembre 2022, un occupant se
plaignait encore du bruit généré par l’activité de la société KA.
En conséquence, il convient de retenir que la société KA a manqué à son obligation de garantir l’insonorisation de ses
équipements et à son obligation de ne pas troubler les autres occupants de l’immeuble.
Combinés, le manquement de la société KA à la clause du bail relative à la destination des locaux et le manquement à
son obligation de garantir l’insonorisation de ses équipements et de ne pas troubler les autres occupants de l’immeuble,
qui se sont inscrites dans le temps, sont suffisament graves pour justifier la résiliation du bail.

La société KA oppose au bailleur un manquement à son obligation de délivrance aux motifs que les locaux ne comporte
aucun système d’extraction et que le bailleur a refusé de l’autoriser à faire des travaux qui auraient permis de supprimer
les nuisances dont se plaignent les occupants de l’immeuble.
Toutefois, alors que la société KA produit un certificat de conformité, en date du 23 octobre 2020, d’une société qui a
procédé au nettoyage et au dégraissage du conduit d’extraction d’air et les certificats d’entretien en date des 25 mai
2019 et 15 novembre 2019 d’une autre société qui atteste avoir effectué le ‘ramonage de gaine et de conduit’, il n’est pas
apporté la preuve que les locaux loués seraient dépourvus d’un conduit d’extraction comme le soutient la société KA.
En outre, si le bailleur n’a pas répondu à la demande de travaux formée par la société KA le 3 décembre 2020 par lettre
recommandée, il résulte d’une pièce du dossier qu’il s’est adressé à un architecte pour avoir un avis sur les travaux
sollicités par la société KA et que cet architecte lui a indiqué que les travaux envisagés par la société KA étaient
insuffisants et incomplets pour rémédier aux nuisances sont se plaignaient les avoisinants.
Il n’est donc pas établi un manquement du bailleur à son obligation de délivrance.
En conséquence, il convient d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté M. [Y] de sa demande de résiliation du
bail, d’ordonner la résiliation du bail et l’expulsion de la société KA ainsi que de tous occupants de son chef selon les
modalités précisées au dispositif de la présente décision.
La société KA sera en outre condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer au jour de
la présente décision, outre toutes les taxes et charges dues en vertu du bail résilié, jusqu’à la libération effective des
lieux.
Sur les frais irrépétibles et les dépens
La société KA est la partie succombante.
En conséquence, il convient d’infirmer le jugement querellé en ce qu’il a condamné M. [Y] aux dépens et de condamner la
société KA au paiement des dépens de première instance et d’appel.
L’équité commande de confirmer le jugement querellé en ce qu’il a rejeté les demandes formées sur le fondement de
l’article 700 du code de procédure civile et de débouter les parties de leur demande au titre de l’article 700 du code de
procédure civile pour les frais exposés par elles en appel.

PAR CES MOTIFS,
La cour,
Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 11 mai 2022 en ce qu’il a :
– dit M. [W] [Y] irrecevable en sa demande d’acquisition de la clause résolutoire visée dans les commandements des 28
juillet 2017 et 22 juin 2018,
– déclaré M. [W] [Y] recevable en sa demande tendant à solliciter la résiliation du bail,
– rejeté les demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 11 mai 2022 en ses autres dispositions soumises à la cour,
Statuant à nouveau de ces chefs et y ajoutant,
Déboute la société K.A de sa demande tendant à voir déclarer irrecevable la demande de résiliation du bail fondée sur
l’infraction à la destination du bail,
Prononce la résiliation du bail renouvelé à compter du 23 novembre 2018 qui lie M. [W] [Y] et la société K.A à compter du
présent arrêt,
Ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les 6 mois de la signification du présent arrêt, l’expulsion de la
société K.A ou de tous occupants de son chef des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 7], si besoin avec le concours de
la force publique ;
Condamne la société K.A à payer à M. [W] [Y] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des
charges et taxes qu’elle aurait dû payer si le bail n’avait pas été résilié, à compter du présent arrêt et jusqu’à la libération
effective des lieux, ;

Dit que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles
L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution;
Condamne la société K.A aux dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de la Selarl 2H avocats,
en la personne de Maître Audrey Schwab pour ceux d’appel, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de
procédure civile,

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