Loyers binaires (fixe et pourcentage du chiffre d’affaires)
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a rendu, à dix mois d’intervalle, dans un arrêt du 30 mai 2024 (n° 22-16.447) clarifie le régime du loyer binaire.
L’arrêt du 30 mai 2024 : le loyer binaire sous le regard de la Cour de cassation
- Faits et question juridique
Un bail commercial prévoyait un mécanisme de loyer dit binaire : un loyer plancher fixe, augmenté d’un pourcentage du chiffre d’affaires au-delà d’un seuil. Les parties contestent ensuite la régularité de ce mode d’ajustement. - Motivation enrichie et portée
La Cour souligne :
- Liberté contractuelle : le loyer binaire, bien qu’atypique, respecte l’article L. 145-33 du Code de commerce dès lors qu’il est expressément négocié.
- Office du juge : il ne peut réécrire la clause, mais doit en contrôler la mise en œuvre. La motivation de la décision adopte un ton pédagogique, fournissant un rapport détaillé.
- Importance jurisprudentielle
Cet arrêt, publié au Bulletin, s’impose comme un « grand arrêt » : il sanctuarise la validité des formules hybrides de rémunération du bailleur et offre un guide pour l’interprétation future des clauses complexes.
Conclusion
Entre le loyer binaire, symbole de la liberté contractuelle et de l’innovation en matière de bail commercial, la Cour de cassation trace deux lignes directrices : respecter la volonté des parties tout en veillant à la sauvegarde de l’équilibre économique et social du bail commercial.
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