Analyse de l’article L.145-16-1 du Code de commerce (issu de la loi Pinel du 18 juin 2014)

Cet article introduit une obligation d’information pour le bailleur lorsque le bail commercial a été cédé avec une clause de garantie du cédant. En d’autres termes, si un locataire sortant (le cédant) reste garant du paiement des loyers et des charges en cas de défaillance du nouveau locataire (le cessionnaire), le bailleur doit respecter une formalité précise : il doit informer le cédant de tout défaut de paiement du cessionnaire dans le délai d’un mois suivant la date à laquelle les sommes auraient dû être réglées.

Portée de l’obligation d’information

Nature de l’obligation

Il s’agit d’une obligation légale imposée au bailleur. Elle vise à permettre au cédant-garant d’agir rapidement (par exemple, en réglant la dette ou en prenant des mesures adéquates) pour limiter l’accumulation des impayés. Cette obligation d’information contribue également à la bonne exécution de la garantie : si le cédant n’est pas informé à temps, il pourrait faire valoir que les manquements du bailleur l’ont privé de la possibilité de s’acquitter de ses obligations ou de négocier avec le cessionnaire.

Délai d’un mois

Le bailleur doit informer le cédant au plus tard dans le mois qui suit la date d’échéance impayée. Par exemple, si le loyer est dû le 1er du mois, toute défaillance de paiement doit être notifiée au cédant avant le 1er du mois suivant (ou plus généralement, dans le mois qui suit cette échéance non réglée).

Forme de l’information

Bien que la loi ne précise pas une forme particulière (courrier recommandé, courriel, etc.), il est fortement recommandé d’adresser un écrit (idéalement une lettre recommandée ou tout moyen permettant de prouver la date de réception) afin d’en conserver la preuve. Cette précaution protège tant le bailleur que le cédant : le bailleur prouvera qu’il a bien respecté son obligation légale ; le cédant sera clairement alerté sur l’ampleur ou la réalité de son engagement de garantie.

Conséquences du non-respect par le bailleur

Si le bailleur ne respecte pas ce délai d’un mois, la loi Pinel ne précise pas expressément la sanction qui en résulte. Toutefois, on peut s’attendre à des conséquences jurisprudentielles et contractuelles :

Conséquence sur la mise en jeu de la garantie

Les juridictions peuvent considérer que le cédant n’a pas à répondre des impayés pour la période antérieure à l’information ou sur laquelle il n’a pas été informé en temps utile. En pratique, un juge peut estimer que le bailleur n’a pas rempli son devoir d’information, de sorte que la dette échue et non communiquée pourrait ne pas être mise à la charge du cédant-garant (ou tout au moins, cela peut donner lieu à une réduction de la dette ou à une libération partielle du garant).

Risque de contentieux

Le contentieux peut porter sur la preuve de la date d’information et sur la preuve du préjudice subi par le cédant. Par exemple, si le cédant n’a pas été averti rapidement, il peut être devenu plus difficile de recouvrer les loyers auprès du cessionnaire ou de mettre fin à la situation de défaut de paiement.

Articulation avec la limitation de la garantie du cédant

La loi Pinel a instauré d’autres dispositions limitant la garantie solidaire du cédant. Notamment :

Limitation de la garantie dans le temps

L’article L.145-16-2 du Code de commerce prévoit que la garantie du cédant prend fin au plus tard trois ans après la cession (pour les baux conclus ou renouvelés depuis la loi Pinel).

Modalités de mise en œuvre de la garantie

En plus de l’obligation d’information (article L.145-16-1), des règles viennent préciser comment se calcule le montant garanti, ou encore la date à partir de laquelle court ce délai de trois ans. Ainsi, l’article L.145-16-1 doit se lire conjointement avec L.145-16-2 : l’idée est de protéger à la fois le bailleur (en permettant la mise en jeu de la garantie) et le cédant (en l’informant en temps utile et en limitant dans la durée cette garantie).

Bonnes pratiques et conseils

Pour le bailleur

– Mettre en place un système de suivi strict des échéances de loyer afin de détecter rapidement toute défaillance.
– Notifier au plus tôt le cédant, idéalement par lettre recommandée avec accusé de réception, dès que le délai de paiement est dépassé.

Pour le cédant-garant

– S’assurer que la clause de garantie et ses modalités d’information sont clairement énoncées dans l’acte de cession du bail.
– Garder à jour ses coordonnées auprès du bailleur, pour éviter toute contestation (si le bailleur a une adresse obsolète, il pourra tenter de se dégager de sa responsabilité d’information).

Pour le cessionnaire

– Être conscient que sa défaillance de paiement peut engager la responsabilité du cédant vis-à-vis du bailleur. Cela peut avoir des conséquences sur la relation entre cessionnaire et cédant si, par exemple, le cédant est contraint de régler le loyer impayé.

Conclusion

L’article L.145-16-1 du Code de commerce, né de la loi Pinel de 2014, a pour but de protéger le cédant-garant contre une accumulation de dettes dont il n’aurait pas été informé. Il impose au bailleur une obligation d’information rapide (un mois) en cas de défaut de paiement du nouveau locataire. Le respect de cette obligation est essentiel, car son manquement peut avoir pour effet de réduire ou d’exclure la responsabilité du cédant quant aux loyers impayés. Cet article doit donc être pris en compte par toutes les parties lors de la rédaction et de l’exécution des cessions de baux commerciaux, en complément des dispositions relatives à la limitation dans le temps de la garantie du cédant (article L.145-16-2).

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