L’article L145-22 du code de commerce stipule une exception au principe du renouvellement automatique du bail commercial. Cet article permet au bailleur de refuser le renouvellement du bail pour les locaux d’habitation accessoires aux locaux commerciaux, mais uniquement sous des conditions strictement encadrées.

Conditions de la reprise :

Motif de la reprise :

Le bailleur peut reprendre les locaux d’habitation pour son propre usage ou pour les faire habiter par son conjoint, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint.

Condition relative aux besoins du bénéficiaire :

Le bénéficiaire de la reprise (le bailleur ou ses proches) ne doit pas disposer d’une autre habitation correspondant à ses besoins normaux et à ceux des membres de sa famille vivant avec lui.

Restrictions à la reprise :

Locaux exclus :

La reprise ne peut être exercée sur des locaux affectés à usage d’hôtel, de location en meublé, ou à usage hospitalier ou d’enseignement.

Trouble grave à l’exploitation :

La reprise est également impossible si le locataire prouve que la perte des locaux d’habitation entraînerait un trouble grave à l’exploitation de son fonds de commerce.

Indivisibilité des locaux :

Si les locaux commerciaux et les locaux d’habitation forment un tout indivisible, la reprise ne peut pas avoir lieu.

Condition temporelle :

Si l’immeuble a été acquis à titre onéreux par le bailleur, ce dernier ne peut exercer son droit de reprise que si l’acte d’acquisition a une date certaine datant de plus de six ans avant le refus de renouvellement.

Obligations du bénéficiaire de la reprise :

Relogement du locataire :

Si le droit de reprise est exercé, le bénéficiaire doit proposer au locataire un logement de remplacement, si cela est possible.

Occupation des lieux :

Le bénéficiaire de la reprise doit occuper personnellement les lieux dans un délai de six mois à partir du départ du locataire et pour une durée minimale de six ans, sauf motif légitime.

À défaut, le locataire évincé peut prétendre à une indemnité d’éviction proportionnelle à l’importance des locaux repris.

Conséquence sur le loyer :

En cas de reprise partielle, c’est-à-dire lorsque le bail est renouvelé mais que certains locaux sont repris, le loyer du bail renouvelé doit tenir compte du préjudice subi par le locataire du fait de cette reprise.

Cet article vise à encadrer strictement la possibilité pour le bailleur de reprendre une partie des locaux loués à des fins personnelles ou familiales, tout en protégeant les droits du locataire commercial, notamment en ce qui concerne la continuité de l’exploitation de son fonds de commerce.

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