L’article L145-17 du code de commerce traite des conditions dans lesquelles un bailleur peut refuser le renouvellement d’un bail commercial sans être obligé de verser une indemnité d’éviction au locataire.

I. Refus de renouvellement sans indemnité

Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans avoir à payer d’indemnité dans deux cas :

1. Motif grave et légitime :

Le motif invoqué doit porter sur :

– L’inexécution d’une obligation par le locataire, ou

– La cessation de l’exploitation du fonds sans raison sérieuse et légitime.

Le délai de un mois après une mise en demeure du bailleur

Le bailleur ne peut invoquer ce motif que si l’infraction commise par le locataire a continué ou s’est renouvelée plus d’un mois après une mise en demeure d’avoir à y remédier. Cette mise en demeure doit respecter certaines conditions :

– Elle doit être faite par acte extrajudiciaire.

– Elle doit préciser le motif invoqué.

– Elle doit reproduire les termes de l’alinéa correspondant.

2. Insalubrité ou danger :

Le bailleur peut également refuser le renouvellement sans indemnité si l’immeuble doit être totalement ou partiellement démoli en raison de son état d’insalubrité reconnu par l’autorité administrative, ou s’il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état.

II. Droit de priorité du locataire

En cas de reconstruction de l’immeuble par le propriétaire ou son ayant droit, et si le nouvel immeuble comprend des locaux commerciaux, le locataire a un droit de priorité pour louer dans l’immeuble reconstruit.

Ce droit de priorité est soumis aux conditions prévues par les articles L. 145-19 et L. 145-20 du Code de commerce.

III. Observations pratiques

Mise en demeure :

La mise en demeure est une étape clé pour que le bailleur puisse invoquer un motif grave et légitime. Si cette formalité n’est pas respectée, le motif invoqué pourrait être déclaré nul.

Droit de priorité :

Le droit de priorité du locataire en cas de reconstruction permet de protéger le locataire sortant, en lui offrant une possibilité de réintégrer les lieux.

Cet article vise à équilibrer les droits du bailleur et du locataire, tout en offrant des mécanismes de protection contre des décisions arbitraires.

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