Que doit faire le propriétaire en cas de loyers impayés ?

Un propriétaire peut parfois être confronté à ce qu’il redoute le plus : le locataire arrête de payer son loyer. C’est là un problème de taille, face auquel il peut se sentir démuni et impuissant. Que faire, si cette situation se présente ? Quels sont les recours juridiques auxquels il peut faire appel ?

Comment récupérer les arriérés de loyers ?

La première chose qui intéresse un propriétaire est de récupérer son dû, c’est-à-dire l’ensemble des versements qui n’ont pas été effectués, chaque mois. On appelle cela : les arriérés de loyer.

Ce manque à gagner peut placer le propriétaire dans une position financière délicate, ce pourquoi il est urgent de réagir, afin que la situation ne s’éternise pas.

Pour cela, il faut suivre deux étapes :

• le bailleur doit faire délivrer un commandement de payer
• et saisir un mois après le juge des référés pour obtenir la résiliation du bail et la condamnation à payer la dette.

Etape 1 : Commandement de payer les loyers impayés

Deux mois après avoir fait délivrer par un huissier un commandement de payer les loyers impayés, le propriétaire doit saisir le tribunal d’instance pour obtenir la résiliation du bail et l’expulsion.

Le locataire dispose alors d’un délai de deux mois pour régler sa dette locative et le coût du commandement de payer. Si le locataire n’a pas réglé sa dette dans le délai, le propriétaire est alors en mesure de passer à la seconde étape : saisir le juge des référés du tribunal d’instance.

Pour cela, il devra mandater un avocat pour la rédaction d’une assignation en référé devant le tribunal d’instance. Attention : celle-ci doit être transmise au préfet au moins deux mois avant la date d’audience, sous peine d’irrecevabilité.

Examinons de plus prêt cette seconde étape…

Comment résilier le bail pour loyers impayés ?

Ce qui intéresse le propriétaire, au-delà du simple paiement des loyers qui lui sont dus, c’est la résiliation du bail et l’expulsion du locataire indélicat. Une procédure complexe, dont on peut résumer les étapes principales de la manière suivante…

Etape 2 : Le tribunal d’instance pour la résiliation du bail et la demande d’expulsion

Tout d’abord, le propriétaire demande devant le tribunal la résiliation du bail et l’expulsion du locataire.

Ce dernier peut demander jusqu’à 24 mois de délai pour régler sa dette (article 1244-1 du code civil).

Ce remboursement de l’arriéré de loyer s’ajoute au paiement du loyer qui doit être repris.

Si le locataire ne respecte pas une seule échéance, le propriétaire peut débuter les démarches d’expulsion sans passer de nouveau devant un juge.

Le jugement (ordonnance) doit être remis par un huissier au locataire, ainsi qu’un commandement de quitter les lieux en même temps. Le locataire dispose alors de deux mois pour quitter les lieux.

A noter :

les expulsions sont interdites entre le 1er novembre et le 15 mars (article L613-3 code de la construction et de l’habitation). C’est ce que l’on appelle la « trêve hivernale ». On estime en effet qu’il serait trop difficile de se retrouver sans logement en plein hiver, dans le froid. Il est donc recommandé de lancer cette procédure en veillant à ce que son déroulement respecte ce calendrier, de façon à ne pas être interrompue par la trêve hivernale.

Conclusion

Vous le voyez : si vous êtes propriétaire et que vous êtes confronté à ce problème un recours juridique existe. Nous pouvons vous accompagner dans cette démarche, il vous suffit pour cela de nous contacter en remplissant ce formulaire.

N’hésitez pas également à utiliser le simulateur ci-dessous, pour savoir quelle procédure favoriser, selon votre cas (bail commercial ou d’habitation, etc).