Faculté de résiliation annuelle du preneur stipulée dans le bail commercial

En bref: 

L’arrêt de la Cour d’appel de Douai (9 avril 2015, n° 14/01116) valide la faculté de résiliation annuelle prévue au bail commercial, confirmant ainsi la validité du congé donné par le preneur.

Toutefois, il annule la durée de trois ans du bail, jugée contraire aux règles d’ordre public imposant une durée minimale de neuf ans.

La Cour rejette les demandes de la bailleresse pour dégradations faute de preuves et ordonne la compensation entre le dépôt de garantie et les loyers impayés. La SCI SAINT AMAND est déboutée et condamnée aux dépens et frais de justice.

Contexte et faits du litige: résiliation annuelle et bail de 3 années

La SCI SAINT AMAND, bailleresse, a conclu un bail commercial avec la SARL DEVOS VANDENHOVE ELECTROMECANIQUE le 30 juillet 2010, prenant effet le 6 février 2011, portant sur un local de 1.000 m² d’entrepôts et 216 m² de bureaux. Ce bail prévoyait une durée de trois ans, avec une faculté de résiliation annuelle pour le preneur moyennant un préavis de 12 mois.

Le 3 janvier 2011, la SARL DEVOS a délivré congé à effet au 5 février 2012. Estimant ce congé frauduleux et la clause contraire aux règles d’ordre public des baux commerciaux, la SCI SAINT AMAND l’a assignée devant le tribunal de grande instance d’Arras, demandant la nullité du congé et le paiement d’arriérés de loyers.

Le jugement du 5 février 2014 a :

• Annulé la clause de durée de trois ans du bail, la jugeant contraire à l’article L145-4 du Code de commerce qui impose un bail d’au moins neuf ans.
• Validé la clause de résiliation annuelle pour le preneur.
• Déclaré valable le congé du 3 janvier 2011.
• Condamné la SARL DEVOS au paiement d’impayés locatifs (20.644,99 €), avec compensation par le dépôt de garantie.

La SCI SAINT AMAND a interjeté appel, demandant notamment :

• La nullité de la faculté de résiliation annuelle.
• La condamnation de DEVOS à régler 76.408,41 € d’impayés.
• L’inapplicabilité de la compensation entre loyers dus et dépôt de garantie.

Position des parties

Arguments de la SCI SAINT AMAND (bailleresse)

Le bail de trois ans est contraire au statut impératif des baux commerciaux.

La résiliation annuelle est également contraire aux règles d’ordre public.

L’absence d’état des lieux empêche toute restitution du dépôt de garantie.

DEVOS a cessé de payer les loyers et a commis des dégradations sur les lieux.

Arguments de la SARL DEVOS (locataire)

La clause de résiliation annuelle est valide car le Code de commerce permet une résiliation « sauf convention contraire ».

Le congé du 3 janvier 2011 a été valablement délivré et ne saurait être annulé.

La SCI SAINT AMAND doit lui rembourser son dépôt de garantie.

Elle n’a causé aucune dégradation et un huissier avait constaté l’état satisfaisant des lieux lors de son départ.

Solution de la Cour d’appel

1. Sur la durée du bail

La clause prévoyant une durée de trois ans est réputée non écrite.

Le bail doit être considéré comme ayant une durée minimale de neuf ans.

2. Sur la faculté de résiliation annuelle

La Cour confirme la validité de la résiliation annuelle, considérant qu’elle ne contrevient pas à l’ordre public, mais résulte d’une convention contraire admise par l’article L145-4 du Code de commerce.

3. Sur la validité du congé du 3 janvier 2011

Puisque la faculté de résiliation annuelle est valide, le congé du 3 janvier 2011 prenant effet le 5 février 2012 est confirmé.

En conséquence, le bail a pris fin à cette date.

4. Sur les loyers impayés et la compensation

La SARL DEVOS reconnaît devoir 20.644,99 € de loyers impayés.

Le dépôt de garantie de 11.460,78 € doit être compensé avec cette dette.

Après compensation, DEVOS reste redevable de 9.184,21 €, montant qu’elle doit verser à la SCI SAINT AMAND.

5. Sur les dégradations

Aucune preuve tangible de dégradations causées par DEVOS n’est apportée.

Un état des lieux contradictoire n’ayant pas été réalisé, les dégradations ne peuvent lui être imputées.

6. Sur les frais et dépens

La SCI SAINT AMAND est déboutée de ses demandes supplémentaires.

Elle est condamnée à payer 2.000 € à DEVOS au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La SCI SAINT AMAND supportera les dépens d’appel.

Conclusion

La Cour d’appel de Douai confirme le jugement du TGI d’Arras, validant la résiliation annuelle du bail et le congé du 3 janvier 2011, qui a mis fin au bail au 5 février 2012. La SCI SAINT AMAND, bien qu’ayant obtenu la reconnaissance de la nullité de la durée de trois ans, échoue à faire invalider la faculté de résiliation annuelle et à obtenir des indemnités pour dégradations. Elle est condamnée aux dépens et au remboursement d’une partie du dépôt de garantie par compensation.

Cet arrêt illustre l’application stricte des règles d’ordre public en matière de durée des baux commerciaux, tout en reconnaissant la validité d’une résiliation annuelle contractuellement prévue au profit du preneur.