En bref
Débat : La société Ocealia Résidences (preneur) estimait que le bail se renouvelait automatiquement pour une nouvelle période de 9 ans après le terme de la deuxième période (soit après 20 ans et 9 mois), comme la première fois. Les bailleurs, eux, considéraient que seule la première reconduction de 9 ans était automatique, et qu’après cette période, le bail se prolongeait pour une durée indéterminée (sans reconduction automatique de 9 ans).
Solution du tribunal : Le juge a interprété la clause comme prévoyant une seule reconduction automatique de 9 ans après la première période. Après ces 9 ans supplémentaires, le bail ne se renouvelle plus automatiquement pour une nouvelle période de 9 ans, mais se prolonge pour une durée indéterminée selon le droit commun. Ainsi, le preneur ne pouvait pas demander une fixation du loyer renouvelé sans avoir formellement demandé le renouvellement (par LRAR ou acte d’huissier), ce qui a rendu sa demande irrecevable.
Renouvellement des baux commerciaux en résidence de tourisme : l’importance de la procédure formelle Analyse du jugement du Tribunal judiciaire de Montpellier (3 février 2026, n° 24/02739)
Les règles de renouvellement en présence d’une clause de reconduction automatique
Le Tribunal judiciaire de Montpellier a rendu, le 3 février 2026, un jugement (n° 24/02739) qui rappelle une règle fondamentale en matière de baux commerciaux : même en cas de tacite reconduction, le preneur doit respecter les formalités légales pour demander le renouvellement ou la révision du loyer. Cette décision, bien qu’inédite, met en lumière les pièges procéduraux qui peuvent coûter cher aux locataires – et aux bailleurs – lorsqu’ils négligent les étapes obligatoires. Explications et enseignements pour les professionnels de l’immobilier touristique.
Bail commercial en résidence de tourisme et une demande de fixation de loyer
En 2002, un bail commercial était consenti pour deux lots dans une résidence de tourisme à [Localité 8], avec une durée initiale de 11 ans et 9 mois, suivie d’une reconduction automatique de 9 ans. À l’issue de cette période, en juillet 2023, le bail se prolongeait donc depuis 20 ans.
La société Ocealia Résidences, locataire des lieux, avait notifié aux bailleurs (M. et Mme [O]) une proposition de loyer renouvelé à 3 367,40 € HT/an pour l’un des lots, s’appuyant sur une expertise amiable. Elle demandait au juge des loyers commerciaux de fixer ce montant et d’annuler la clause d’indexation du bail, qu’elle jugeait illicite.
Les bailleurs, représentés par leurs avocats, ont contesté la recevabilité même de cette demande. Leur argument ? Ocealia n’avait pas respecté la procédure légale pour solliciter le renouvellement du bail, rendant sa requête nulle et non avenue.
Le cœur du litige : une clause de renouvellement mal interprétée
1. La position du preneur : une reconduction automatique illimitée ?
Ocealia fondait sa demande sur l’article 3 du bail, qui prévoyait :
« Le bail sera renouvelable, par tacite reconduction, pour une période de neuf années. »
Pour le preneur, cette formule impliquait que le bail se renouvelait automatiquement par périodes successives de 9 ans, sans limite de durée. Elle estimait donc pouvoir demander une fixation judiciaire du loyer sans avoir à engager de procédure formelle de renouvellement.
2. La réponse des bailleurs : une seule reconduction automatique, puis durée indéterminée
Les bailleurs, eux, soutenaient que la clause ne prévoyait qu’une seule reconduction de 9 ans après la période initiale. Après ces 9 ans, le bail se prolongeait pour une durée indéterminée, selon les règles générales des baux commerciaux (articles L. 145-9 et L. 145-10 du code de commerce). Or, dans ce cas, le locataire qui souhaite modifier le loyer ou obtenir un renouvellement doit adresser une demande formelle (par lettre recommandée avec accusé de réception ou acte d’huissier) au moins 6 mois avant le terme.
Ocealia n’avait pas respecté cette obligation. Son courrier du 9 novembre 2023, intitulé « Fixation du loyer du bail renouvelé », était trop tardif et ne constituait pas une demande de renouvellement valable.
La décision du tribunal : une irrecevabilité sans appel
Le juge des loyers commerciaux a rejeté la demande d’Ocealia, pour deux raisons majeures :
1. Une clause claire : une seule reconduction de 9 ans
Le tribunal a interprété la clause comme prévoyant une seule période de reconduction automatique (9 ans après les 11 ans et 9 mois initiaux). Après ces 9 ans, le bail ne se renouvelait plus automatiquement, mais se prolongeait pour une durée indéterminée, conformément à l’article L. 145-9 du code de commerce.
Conséquence : pour demander une révision du loyer ou un renouvellement, Ocealia devait formaliser sa demande dans les délais légaux (6 mois avant le terme). À défaut, le bail se prolongeait aux mêmes conditions, sans possibilité de modification unilatérale du loyer.
2. Une procédure non respectée = une demande irrecevable
Le juge a rappelé que :
- En tacite prolongation, le locataire qui veut faire fixer le loyer doit demander le renouvellement (articles L. 145-9 et L. 145-10).
- Ocealia avait simplement notifié un loyer renouvelé, sans demander officiellement le renouvellement du bail. Cette omission rendait sa requête irrecevable.
Extrait du jugement :
« La société Ocealia Résidences ne peut se fonder sur une tacite prolongation du bail tout en sollicitant, sur ce même fondement, une modification du loyer. »
3. Condamnation aux dépens et à 3 000 € de frais
En plus du rejet de sa demande, Ocealia a été condamnée à :
- Payer 3 000 € aux bailleurs au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
- Supporter l’intégralité des dépens (frais de justice).
À retenir :
- Une clause de reconduction automatique ne dispense pas de demander formellement le renouvellement après la première période.
- En durée indéterminée, le locataire perd le droit de faire réviser le loyer s’il n’a pas respecté les délais.
- Les bailleurs peuvent bloquer toute modification en invoquant l’irrecevabilité, comme l’a fait le tribunal de Montpellier.
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