Montant du nouveau loyer
La Cour d’appel de Versailles fixe le loyer du bail renouvelé à 42 071 € après avoir retenu une valeur locative inférieure au loyer plafond, confirmant que le silence du bailleur vaut acceptation du principe du renouvellement mais non du montant du loyer.
Elle valide l’approche fondée sur la valeur locative en s’appuyant sur l’expertise judiciaire, la pondération des surfaces et des références de marché pertinentes.
Un abattement est admis pour la taxe foncière supportée par le locataire et pour les travaux financés par celui-ci en présence d’une clause d’accession.
La cour rappelle que les améliorations réalisées par le preneur ne majorent pas la valeur locative lorsqu’elles restent sa propriété jusqu’à la fin du bail.
Le bailleur, succombant pour l’essentiel, est condamné aux dépens et à une indemnité au titre de l’article 700.
Travaux du locataire et valeur locative : un rappel utile de la Cour d’appel de Versailles
La détermination de la valeur locative lors du renouvellement d’un bail commercial soulève régulièrement la question du traitement des travaux réalisés par le locataire. L’arrêt rendu par la Cour d’appel de Versailles le 4 juin 2025 apporte un rappel particulièrement intéressant : les travaux financés par le preneur ne doivent pas être pris en compte pour majorer la valeur locative lorsque le bailleur n’en a pas assumé la charge, notamment en présence d’une clause d’accession en fin de jouissance.
Le contexte : fixation judiciaire du loyer renouvelé
Dans cette affaire, un bail commercial portant sur un local exploité par une enseigne alimentaire faisait l’objet d’un désaccord sur le montant du loyer lors du renouvellement. Une expertise judiciaire avait permis d’évaluer la valeur locative en tenant compte des caractéristiques du local, de son emplacement, des références de marché et des conditions contractuelles.
La cour était notamment amenée à se prononcer sur les correctifs à apporter à la valeur locative, en particulier au regard des travaux importants réalisés par le locataire au cours du bail.
Le principe : les travaux du preneur ne majorent pas la valeur locative
La Cour rappelle le cadre posé par l’article R.145-8 du Code de commerce : les améliorations apportées aux lieux loués ne doivent être prises en considération que si le bailleur en a supporté la charge, directement ou indirectement.
Autrement dit, lorsqu’un locataire finance lui-même des travaux — aménagements techniques, installations, équipements, mise aux normes — ces investissements ne peuvent pas servir de fondement pour augmenter la valeur locative au détriment du locataire.
Dans le cas d’espèce, le preneur avait réalisé des travaux significatifs (menuiserie, plomberie, électricité, climatisation, sécurisation du parking, etc.) pour un montant important. La cour relève que ces travaux restent sa propriété jusqu’à son départ en raison d’une clause d’accession en fin de jouissance.
La clause d’accession : un élément déterminant
La présence d’une clause d’accession en fin de jouissance joue un rôle central dans le raisonnement de la cour. Une telle clause prévoit que les améliorations réalisées par le locataire deviennent la propriété du bailleur uniquement à la fin du bail.
Tant que le locataire est en place, ces travaux ne peuvent donc être considérés comme un enrichissement immédiat du bailleur ni justifier une augmentation du loyer.
La cour écarte ainsi l’argument selon lequel le fait que les travaux soient amortis comptablement par le locataire pourrait justifier leur prise en compte : cet élément est jugé sans incidence juridique.
Un abattement justifié sur la valeur locative
Conséquence logique, la cour confirme l’application d’un abattement — en l’espèce de 10 % — afin de neutraliser l’effet des améliorations financées par le locataire.
Ce raisonnement protège l’équilibre économique du bail : il serait en effet paradoxal que le locataire, après avoir investi pour adapter le local à son activité, supporte en plus une augmentation de loyer liée à ces mêmes investissements.
La décision rappelle également qu’un abattement est justifié lorsque certaines charges normalement supportées par le bailleur, comme la taxe foncière, sont transférées au locataire.
Enseignements pratiques pour les bailleurs et investisseurs
Cet arrêt illustre un point souvent sous-estimé dans la pratique : la rédaction des clauses relatives aux travaux et à l’accession peut avoir un impact direct sur la fixation du loyer lors du renouvellement.
Pour les bailleurs, il est essentiel d’anticiper les conséquences économiques des travaux réalisés par le locataire et d’analyser précisément les stipulations contractuelles avant toute procédure en fixation de loyer.
Pour les locataires, la décision confirme qu’un investissement significatif dans les locaux peut justifier une neutralisation, voire une réduction, de la valeur locative retenue.
Une vigilance accrue lors des renouvellements
Dans un contexte où les discussions sur la valeur locative sont de plus en plus techniques, notamment avec le recours fréquent à l’expertise judiciaire, cette décision rappelle que la valeur locative doit refléter les caractéristiques intrinsèques du bien et non les investissements du locataire.
La non-prise en compte des travaux constitue ainsi un principe structurant du droit des baux commerciaux, garantissant que la fixation du loyer renouvelé demeure équitable et conforme à la réalité juridique des obligations respectives des parties.
N’hésitez pas à nous poser votre question.