Dette de loyers et dépôt de garantie
Faits et procédure antérieure
- Constitution du bail
Par acte sous seing privé du 21 juillet 2010, la SCI Lupa Patrimoine (devenue SAS Polybail) a loué à l’Association Estaca des locaux à usage de bureaux (391 m²) pour neuf ans fermes, à compter du 1er octobre 2010, moyennant un loyer annuel de 129 680 € HT/HC. Un avenant du 3 juillet 2013 a autorisé un départ anticipé du preneur. - Congé et état des lieux de sortie
L’Association Estaca a donné congé pour le 30 septembre 2016. Un état des lieux de sortie a été dressé le 23 septembre 2016 par huissier, en l’absence d’un état des lieux d’entrée. - Commandement et 1ʳᵉ instance
Le 31 juillet 2018, Polybail a signifié un commandement pour impayés de charges et réparations locatives (55 623,01 € TTC). Saisie en référé, elle a été déboutée le 5 août 2020 et a finalement assigné l’Association Estaca devant le tribunal judiciaire de Nanterre pour obtenir le paiement de 55 290,51 € TTC de charges et réparations, majorée d’une clause pénale de 5 529,05 €. - Jugement de Nanterre (28 août 2023)
- Reprise du dépôt de garantie : condamnation de Polybail à restituer 23 257,27 € (dépôt de garantie) à l’Association Estaca, avec intérêts à compter du 1ᵉʳ juillet 2021.
- Article 700 CPC : condamnation de Polybail à verser 5 000 € à l’Association Estaca.
- Dépens : à la charge de Polybail.
- Rejet : de toutes les demandes de Polybail (charges, réparations, clause pénale, expulsion, etc.).
Décision de la cour d’appel de Versailles
Saisie sur appel de Polybail, la cour d’appel de Versailles, le 24 avril 2025, a décidé :
- Réformation partielle
- Infirme le jugement sur la restitution du dépôt de garantie, et, statuant à nouveau, condamne Polybail à verser 1 635,90 € à l’Association Estaca (différence entre sommes dues et dépôt restitué), intérêts légaux à compter du 1ᵉʳ juillet 2021.
- Confirmation pour le surplus
- Confirme le rejet des demandes de Polybail au titre de la clause pénale (pas d’arriérés), de l’indemnité pour résistance abusive et de la remise en état (réparations locatives restent fixées à 10 000 €).
- Confirme l’allocation de 5 000 € au titre de l’article 700 CPC à l’Association Estaca et la condamnation aux dépens.
- Net global
– Après compensation entre :- 10 000 € pour réparations locatives,
- 8 228,81 € de taxe bureaux,
- 15 425,80 € de taxe foncière,
– et le dépôt de garantie (35 290,51 €),
– Polybail doit 1 635,90 € à l’Association Estaca.
Commentaire
Présomption de bon état à défaut d’état des lieux d’entrée
En l’absence d’état des lieux d’entrée (bail antérieur à la loi Pinel), la cour retient la présomption légale : le locataire a reçu les lieux en bon état (art. 1731 C. civ.). Le constat de sortie, non contesté, documente les manquements : dégradations, usure excessive et nécessité de travaux. C’est à la locataire de prouver l’absence de faute, ce qu’elle n’a pas fait.
Indemnisation forfaitaire et temporalité du préjudice
La cour approuve le tribunal de Nanterre : l’indemnisation ne dépend pas de la réalisation effective des travaux ; le simple constat d’un préjudice temporel (non-restauration des lieux jusqu’à démolition) suffit. Pour autant, elle ajuste le montant : ramené à 10 000 € (au lieu de 11 828,56 €), reflétant l’évaluation au jour du jugement, comme l’exige la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 22 mai 2025, n° 23-18.219).
Conseil : pour chiffrer l’indemnité, produire une expertise chiffrée au jour du jugement et documenter toute destruction ou vente ultérieure de l’immeuble.
Charges et taxes récupérables : interprétation stricte
La cour rappelle que seules les charges clairement et précisément désignées au bail sont récupérables, à l’aide des clés de répartition convenues :
- Taxe bureaux (8 228,81 €) et taxe foncière (15 425,80 €) doivent être refacturées prorata surface (494 m²) car expressément visées par l’article 2.11.4 du bail.
- Prime d’assurance : rejetée faute de justificatif distinct, la provision figurant au tableau de charges.
- Régularisation provisionnelle 2015-2016 : rejetée pour absence de pièces factuelles.
Bon réflexe : accompagner chaque demande de charges d’un volet justificatif (factures, appels de charges syndic) et de la clé de répartition détaillée.
Compensation du dépôt de garantie et calcul du solde
La compensation entre créances locatives et dépôt de garantie est permise : le bail prévoit que le dépôt couvre trois mois de loyer et doit être ajusté en cas d’indexation. La cour effectue un compte courant : total des sommes dues (charges, réparations, taxes) moins dépôt, débouchant sur un solde débiteur modeste (1 635,90 €).
Astuce : prévoir dans le bail un mécanisme clair de prise en compte du dépôt et son ajustement automatique au gré des révisions pour sécuriser le solde final.
Clause pénale, résistance abusive et article 700 CPC
- Clause pénale : non applicable en l’absence d’arriérés de loyer.
- Résistance abusive : écartée faute de préjudice distinct.
- Article 700 CPC : la cour confirme l’allocation de 5 000 € en équité en faveur de l’Association Estaca, soulignant que l’appel, bien qu’incomplet, a justifié un recours utile.
Conclusion
Cet arrêt met en lumière plusieurs points clés du contentieux des baux commerciaux : la présomption légale d’un état des lieux d’entrée, la compensation du dépôt de garantie, la précision requise pour les charges récupérables, et le chiffrage pragmatique du préjudice de remise en état. Les praticiens gagneront à documenter rigoureusement chaque poste de dépense, à encadrer contractuellement la refacturation et à préparer un compte courant prévisionnel pour maîtriser l’issue financière des procédures locatives.
Cour d’appel de Versailles, chambre civile 1-6, 24 avril 2025, n° 23/06931
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