Les bailleurs plaident une modification notable des facteurs locaux de commercialité
Une autorisation municipale d’exploitation d’une terrasse
Résumé: L’arrêt de la Cour de cassation du 4 juillet 2024 (n° 23-13.515) confirme le rejet de la demande de déplafonnement du loyer d’un bail commercial. Les bailleurs invoquaient une modification notable des facteurs locaux de commercialité due à une autorisation municipale d’exploitation d’une terrasse. La Cour juge que cette terrasse existait déjà sous les précédents exploitants, écartant ainsi l’argument du changement significatif. Cet arrêt rappelle l’exigence stricte de preuve pour justifier un déplafonnement du loyer renouvelé.
1.Présentation des faits et de la procédure
L’arrêt attaqué, rendu par la Cour d’appel de Dijon le 1er décembre 2022, concerne un litige opposant les bailleurs, Mme [M] [C] et MM. [W] et [U] [C] (agissant en qualité de nue-propriétaires), à la société Lauman, locataire d’un bail commercial portant sur un restaurant-bar-brasserie.
À l’issue du bail initial conclu le 1er novembre 2002, les parties ont procédé à son renouvellement à compter du 1er novembre 2011, les bailleurs sollicitant alors la fixation d’un loyer déplafonné au motif d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité. Cette demande reposait sur l’obtention, par la locataire, d’une autorisation municipale lui permettant d’exploiter une terrasse de 93 m² sur le domaine public.
Estimant que cette modification justifiait un déplafonnement du loyer, les bailleurs ont saisi la justice. La Cour d’appel de Dijon a rejeté leur demande, décision contre laquelle ils se sont pourvus en cassation.
2. Arguments des bailleurs
Les bailleurs ont invoqué deux principaux moyens :
a) L’existence d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité
Ils soutenaient que l’autorisation municipale accordée en 2005 permettant l’exploitation d’une terrasse de 93 m² constituait une modification significative des conditions d’exploitation du commerce, entraînant une valorisation du fonds et justifiant ainsi une révision du loyer en dehors des limites du plafonnement légal.
Ils faisaient valoir que cette terrasse représentait une augmentation notable de la surface disponible pour l’exploitation du restaurant, d’autant plus que la redevance municipale était faible.
b) L’erreur d’appréciation de la cour d’appel quant à l’existence d’une modification notable
Les bailleurs critiquaient l’arrêt en ce qu’il s’appuyait sur une attestation d’une ancienne serveuse indiquant que la terrasse existait déjà avant le bail expiré, et qu’elle s’étendait jusqu’aux marches d’une église.
Ils estimaient que cette attestation était insuffisante pour écarter leur argumentation, faute d’éléments précis sur l’étendue réelle de la terrasse avant 2005.
Ils considéraient que la cour d’appel n’avait pas correctement tiré les conséquences juridiques de ses propres constatations.
Réponse de la Cour de cassation
La Cour de cassation rejette le pourvoi en rappelant les principes suivants :
1) Principe du plafonnement du loyer commercial et ses exceptions
Conformément aux articles L. 145-33 et L. 145-34 du Code de commerce, le loyer d’un bail renouvelé est, en principe, plafonné sauf si une modification notable des éléments de calcul de la valeur locative est démontrée. Ces éléments comprennent notamment les facteurs locaux de commercialité.
La charge de la preuve incombe au bailleur qui sollicite le déplafonnement.
2) Appréciation souveraine des juges du fond
La Cour rappelle que l’appréciation du caractère notable de la modification relève du pouvoir souverain des juges du fond.
La cour d’appel a justement examiné si l’extension de la terrasse en 2005 constituait une modification notable des facteurs locaux de commercialité.
Elle a constaté que la société Lauman bénéficiait déjà, avant 2005, d’une terrasse importante, s’étendant jusqu’aux marches de l’église, ce qui contredit l’affirmation selon laquelle l’autorisation municipale de 2005 aurait créé une rupture significative dans l’exploitation du fonds de commerce.
3) Absence de preuve d’une modification notable
La cour d’appel a relevé que l’autorisation d’exploitation de la terrasse accordée en 2005 ne constituait pas une modification significative, dès lors que la terrasse existait déjà sous les exploitants précédents.
En conséquence, elle en a déduit à bon droit que les conditions du déplafonnement n’étaient pas réunies.
Solution de la Cour de cassation
Le pourvoi est rejeté.
Les bailleurs sont condamnés aux dépens.
Les demandes fondées sur l’article 700 du Code de procédure civile sont rejetées.
Analyse juridique
Cet arrêt illustre l’exigence stricte de preuve pesant sur le bailleur qui invoque une modification notable des facteurs locaux de commercialité pour solliciter un déplafonnement du loyer.
Trois enseignements principaux peuvent être tirés :
- L’autorisation municipale d’exploiter une terrasse sur le domaine public peut être un facteur de déplafonnement, mais encore faut-il qu’elle entraîne une réelle modification des conditions d’exploitation du commerce.
- L’existence antérieure d’une terrasse exploitée par le locataire ou ses prédécesseurs peut neutraliser l’argument du bailleur en faveur du déplafonnement.
- La Cour de cassation ne revient pas sur l’appréciation souveraine des juges du fond, sauf en cas d’erreur manifeste ou d’absence de base légale.
Ainsi, pour obtenir un déplafonnement du loyer commercial, les bailleurs doivent apporter la preuve incontestable d’un changement significatif dans l’environnement commercial du local. En l’espèce, cette preuve n’a pas été jugée suffisante, entraînant le rejet du pourvoi.
Texte intégral
Faits et procédure
1. Selon l’arrêt attaqué (Dijon, 1er décembre 2022), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ., 13 octobre 2021, pourvoi n° 20-12.901, publié), Mme [M] [C] et MM. [W] et [U] [C] (les bailleurs) ont accepté, à compter du 1er novembre 2011, le renouvellement du bail commercial dont la société Lauman (la locataire), exploitant un commerce de restaurant-bar-brasserie, était bénéficiaire, moyennant la fixation d’un loyer déplafonné.
2. Ils ont, ensuite, assigné la locataire en fixation, selon la valeur locative, du loyer du bail renouvelé.
Examen du moyen
Sur le moyen, pris en ses troisième et quatrième branches
3. En application de l’article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
Sur le moyen, pris en ses première et deuxième branches
Enoncé du moyen
4. Les bailleurs font grief à l’arrêt de rejeter leur demande tendant à la fixation d’un loyer déplafonné, alors :
« 1°/ que l’autorisation municipale permettant à un commerce de restaurant-bar-brasserie d’étendre l’exploitation d’une terrasse sur le domaine public est susceptible de constituer une modification notable des
facteurs locaux de commercialité et par là-même un motif de déplafonnement de l’augmentation du loyer du bail dont le restaurateur est le preneur ; qu’en l’espèce, après avoir constaté qu’il était constant que durant le bail expiré, la société Lauman avait obtenu de la commune de [Localité 4] une autorisation d’occupation du domaine public délivrée le 19 mai 2005 correspondant à une terrasse d’une superficie de 93 m² qui, selon l’expert judiciaire, pouvait être considérée comme de nature exceptionnelle tant par sa surface que par le faible prix de la redevance réglée, et que la société Lauman ne justifiait d’aucune autorisation écrite antérieure de la commune portant sur l’exploitation d’une telle terrasse, la cour d’appel ne pouvait ensuite affirmer qu’il n’y avait pas lieu à déplafonnement du loyer en l’absence de modification des facteurs locaux de commercialité, au prétexte qu’une attestation d’une ancienne serveuse (Mme [H]) employée en 2003-2004 des établissements ayant précédé celui exploité par la société Lauman indiquait qu’ils possédaient une terrasse « se prolongeant jusqu’aux marches de l’église [5] », laquelle était impropre à établir que l’extension de la surface d’exploitation de la terrasse au cours du bail expiré était limitée à seulement 15 m² en l’absence de visa et de référence à un élément objectif précisant cette surface, de nature à permettre au juge de le vérifier, de constater la surface en mètres carrés occupée par la terrasse de ces établissements et de la comparer à l’existante ; qu’en statuant ainsi, la cour d’appel n’a pas mis la Cour de cassation en mesure d’exercer son contrôle privant de base légale sa décision au regard des articles L. 145-33, L. 145-34 et R. 145-6 du code de commerce ;
2°/ que la modification notable des facteurs locaux de commercialité ouvre droit au déplafonnement du loyer du bail renouvelé lorsqu’elle intervient au cours du bail expiré ; qu’il est constant que le bail expiré avait pris effet le 1er novembre 2002 et il résulte des propres constatations de l’arrêt que l’attestation de Mme [H], selon laquelle la terrasse se prolongeait jusqu’aux marches de l’église [5], concernait la période courant à compter de 2003, c’est-à dire la période couverte par le bail litigieux ; qu’en affirmant dès lors que le preneur bénéficiait « antérieurement au bail expiré » d’une large terrasse s’étendant jusqu’aux marches de l’église [5] pour écarter l’existence d’une extension notable de la terrasse, et par conséquent d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité, au cours du bail expiré, la cour d’appel n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a ainsi violé les articles L. 145-33, L. 145-34 et R. 145-6 du code de commerce. »
Réponse de la Cour
5. En application des articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce, il appartient au bailleur, qui sollicite le déplafonnement du prix du bail renouvelé, d’établir l’existence au cours du bail à renouveler, d’une modification notable des éléments de calcul de la valeur locative mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33.
6. L’appréciation du caractère notable de la modification relève du pouvoir souverain des juges du fond.
7. La cour d’appel a d’abord, à bon droit, retenu qu’une autorisation municipale permettant d’étendre l’exploitation d’une terrasse sur le domaine public contribuait au développement de l’activité commerciale, de sorte qu’il y avait lieu de rechercher si cette situation avait pu modifier les facteurs locaux de commercialité constituant un motif de déplafonnement.
8. Elle a ensuite relevé que la locataire avait obtenu de la commune de [Localité 4] une autorisation d’occupation du domaine public délivrée le 19 mai 2005 correspondant à une terrasse d’une superficie de 93 m² scindée en une partie au droit de l’établissement et une partie contre l’église [5], et que si elle ne justifiait d’aucune autorisation écrite antérieure de la commune portant sur l’exploitation d’une telle terrasse et notamment d’une superficie de 71 m² entre 1989 et 1999 portée à 79 m² entre 1999 et 2005, il ressortait de l’attestation d’une ancienne serveuse employée par les précédents exploitants entre 2003 et 2004, que ces établissements possédaient une terrasse se prolongeant jusqu’aux marches de l’église [5] ce qui contredisait la thèse des bailleurs soutenant que la terrasse n’était constituée entre 1989 et 2005 que de quelques tables et quelques chaises situées sous un store devant le local commercial.
9. Elle a ainsi souverainement retenu que la locataire qui bénéficiait, antérieurement au bail expiré, d’une large terrasse, n’avait pas bénéficié d’une extension notable de celle-ci en 2005, et en a exactement déduit que, la preuve d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité n’étant pas rapportée par les bailleurs, la demande en fixation d’un prix déplafonné devait être rejetée.
10. Le moyen n’est donc pas fondé
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme [M] [C] et MM. [W] et [U] [C] aux dépens ;
En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre juillet deux mille vingt-quatre.ECLI:FR:CCASS:2024:C300392