Résidence de tourisme : Indemnité d’éviction Adagio Charras : rejet de la demande de Pierre et vacances sur 2020 et 2021

Le Juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre confirme que les années 2020 et 2021 doivent être pris en compte dans le calcul de l’indemnité d’éviction réclamée par Pierre et vacances concernant la résidence de tourisme, ancienne résidence étudiante au terme du bail :

« Aux termes de ses écritures soutenues à l’audience, la société PV CP CITY, sans contester l’expertise en son principe, a sollicité que les années 2020 et 2021 soient exclues du champ de la mission confiée à l’expert, pour ne pas être représentatives des conditions normales d’exploitation du fonds de commerce au regard des mesures administratives prises dans le cadre de la crise sanitaire du Covid-19.

L’indemnité d’éviction doit être calculée au moment où le préjudice est réalisé, c’est-à-dire soit à la date de l’éviction, soit à la date où le locataire cesse d’occuper régulièrement les lieux, la valeur des éléments du fonds de commerce devant être appréciée à la date à laquelle les juges statuent lorsque l’éviction n’est pas encore réalisée (Com. 30 juin 1959, Bull. civ. III, no 292 ; Civ. 3e, 24 nov. 2004, no 03-14.620), étant relevé que la valeur du fonds de commerce doit être déterminée en fonction des trois dernières années du chiffre d’affaires des preneurs avant l’éviction (Civ. 3e, 20 mars 2007, no 06-11.040).

S’agissant de la mission, si la défenderesse fait valoir que les années 2020 et 2021 ne sont pas représentatives de son activité au regard des mesures prises dans le cadre de la gestion de la crise sanitaire, elle ne précise nullement les mesures auxquelles elle se réfère ni leurs incidences et ne verse aux débats aucune pièce étayant les effets allégués, et ce alors que le champ de la mission de l’expert est contesté et qu’en conséquence les éléments avancés en défense ne sauraient être tenus pour acquis. Dès lors, il n’y a pas lieu d’exclure les deux dernières années d’activité de la mission confiée à l’expert. »

Ordonnance de référé du 25 mai 2022 N° RG 22/00259

Il sera rappelé que la Cour de cassation a énoncé dans un communiqué clair que les loyers impayés en 2020 et 2021 par Pierre et vacances et les autres exploitants étaient dus:

« La mesure générale et temporaire d’interdiction de recevoir du public n’entraîne pas la perte de la chose louée et n’est pas constitutive d’une inexécution, par le bailleur, de son obligation de délivrance. Un locataire n’est pas fondé à s’en prévaloir au titre de la force majeure pour échapper au paiement de ses loyers »

Pourvois n° 21-19.889 – n° 21-20.127 – n° 21-20.190